[김동재박사칼럼] 개발사업 성공을 위한 설계자 건설사업관리(DCM)

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김동재박사칼럼

[한국부동산정보신문] 김동재 박사 = 건설사업관리는 발주자(건축주)를 대신하여 효율적인 업무 수행하여 성공적 인, 사업을 달성하기 위한 길잡이다. 개발사업 추진을 기획, 준비한다면 반드시 검토해야 하는 업무이다.

신축, 재건축, 리모델링, 복합개발 등 사업의 다양한 접근에서 전문가집단의 도움이 요구된다. 필자는 국내에 1996년 도입부터 건설사업관리 전문가(CMP)로 업무에 참 여하고 있어 전도사의 역할을 기대한다.

본 칼럼은 국민부자협동조합, 전문가 25인의 칼럼 모음집, 국민부자 지침서의 일부분이다. 필자는 본 칼럼을 통해서 개발사업의 사업 주체(시행사. 개발업체, 토지주, 건축주, 금융 등)직영 개발주체(사옥 개발, 주거시설, 호 텔, 판매시설 등), 정비사업(재개발, 재건축, 리모델링 사업 등)의 조합 주 체에 도움이 되는 내용이다.

본 칼럼을 읽으면 개발사업의 주체는 제도에 이해를 인지할 수 있다. 해외 선진국의 적용 방법을 국내에 도입하여 운영하는 기준을 인식하게 된다. 공 사 기간 단축과 원가절감이라는 기본적인 혜택을 받게 된다. 개발사업의 클 레임, 리스크, 관리를 통한 피해를 줄일 수 있다. 설계자, 시공자 등 주요 사업을 바르게 선정하게 되며 특히 개발사업의 성공을 기대할 수 있다.

성공적인 사업을 위한 설계자건설사업관리(DCM)란 성공적인 사업 완료를 위해 발주자를 대신하여 기획 단계부터 지역업체의 특화를 통한 신속한 인허가 지 원, 사업성 확보 방안제시, 단지 조성 사업의 효과적인 분 양성관리, 최적의 사업관리를 통한 원가절감 및 공기단축 실현으로 성공적인 사업완수를 도모 함으로써 개발사업 발주자의 성공을 위한 설계자건설사업관리(Design Constructiont Management)를 적용하는 일이다.

발주관리(Procurement Management), 설계관리(Design Management), 설계 검토(Design Review), VE(Value Engineering), 원가관리(Cost Management) , 공정관리(Schedule Management), 리스크(Risk)관리, 클레임 및 분쟁조정 , FMS(Facility Management System) 구축 등 CM 핵심기능들이, 본 프로젝트에 적용될 수 있도록 한다.

특히 사업의 철저한 사업 현황 분석을 통하여 전문가(Professional)의 참여를 통해 발주자의 요구사항(Owner's Requirements)을 분석하여 지원기능을 강화한다. 사업지의 특성을 고려한 신속한 사업완수에 기여하고, 관계 전문 회사의 지원기능을 강화하여 파트너링을 구축한다.

설계자건설사업관리용역(DCM) 적용의 필요성에 대해서 살펴보면, 건설 사업의 효율적인 운영을 위해 기획 단계부터 CPM업무를 적용하여 체계적인 사업의 적용 방안을 제시하고자 하며 기획, 설계, 시공, 사후 유지 관리에 이르기 까지 체계적이고 완벽한 사업관리 및 기술관리가 요구되며, 계획된 공사비 예산 및 사업기간 내에 최고 품질의 목적물을 완성하기 위해 설계단계에 서부터 관련 분야에 경험이 풍부한 전문가 참여가 절실히 요구된다.

현재, 조직 내에 이를 체계적으로 관리할 수 있는 전문가가 부재하며, 또한 이러한 조직을 구성하는 데 한계가 있어, 이를 해결하기 위한 대안으로서 최근 활성화되고 있는 사업관리(CM) 도입이 필요하다.

기획 단계부터 사업 초기 단계에서 사업추진 결정을 위한 부지 입지 타당성 검 토, 사업성 검토, 사업 초기 T/F팀 구성 및 업무 추진계획 작성 및 개발계획 수 립 등 의사결정 업무를 지원하였으며, 실시계획 승인 등의 각종 인허가 업무를 지원한다.

설계단계는 사업수행 중 CM 역할이 가장 중요한 단계로서 Design Manage ment를 통한 설계 과정관리(일정, Owner Requirement's 반영 단지 조성의 일관된 Concept 유지)를 통하여 경제적이고 합리적인 설계, 신공법, 공정간 섭 배제, 시공성을 고려한 설계관리를 진행하였으며, 설계단계 중 VE 시행 으로, 예산 내에서 사업수행이 가능토록 설계 공사비와 공사 계약(안)을 검토하여 예산준수 설계관리를 하였다.

발주 단계는 계약 및 조달관리는 사업기획 단계에서 산정한 예산 범위 내에 서, 단위 공사별 도급계약이 가능토록 시공조건, 토공 Balance 조정, 주요자재 사양 등의 검토 등을 시행하고, 입주사 부지 필요시기를 고려한 단계별 계약으로 효율적인 자금 소요 계획을 수립한다.

시공단계는 시공, 원가, 품질, 공정, 안전관리 등 법적 감리업무를 수행하였 으며, 공정 단계별 Critical Path 검토 및 관리로 입주사 공장 건설 일정에 차질이 없도록 공정관리를 진행하였고, 공사 시행 중 사안별로 Value Engi neering 시행하여 원가를 절감한다.

분양 단계는 산업단지 분양 시행 방안 수립 및 분양 산업시설 일부 부지 분 양에 대한 분양가를 산출한다.

준공 단계는 준공 처리 등 행정업무 지원 및 As-Built Drawing을 포함한 각 종 준공 도서를 이관하였고, 준공을 위한 측량 및 부지 감정, 단지 준공 후 각종 관로 및 환경시설의 유지 관리 및 운영 방안을 검토하였으며, 기부채납 시설에 대한 대관 준공을 추진한다.

DCM (Design Constructiont Management)이란? 건설 사업의 기획, 설계단 계부터 발주, 시공, 유지관리 단계까지의 사업 전반을 관리하며 발주자 의 대리인 또는 조정자로서 통합 관리하여 발주자에게 주어진 예산 (Budget) 내 에 양질의 건축물 (Quality) 을 적기(In-time)에 인도해 주는 용역 으로 설계자(Design)중심으로 관리한다.

DCM의 적정 도입 시기는 언제가 좋을까? DCM의 적정 도입은 빠르면 빠를수록 효과적이므로 초기 단계에 적용이 유리하며 건설 공사 원가 및 공기는 기획, 설계 단계에서 90% 이상 확정되므로 DCM은 기획(설계 이전 단계부터 도입해야 목표를 효과적으로 달성할 수 있다.

개발 사업의 DCM 적용 방안과 기대 효과는 첫째 기술 조직 구축의 필요성이다. 개발 사업의 수익성 확보를 위한 방안 마련을 위하여 대규모 사업의 체계적인 사업 관리를 위한 전문가 활용이 필요하며 현실적으로 막대한 발주자 기술 조직 구축 한계가 있으므로 초기 단계에 CM을 도입하여 PF사업의 목적을 달성할 수 있다.

둘째 정확한 의사 결정을 통한 시행착오의 최소화 필요성이다. 개발사 업의 기 획 및 설계 초기 단계에서 사소한 판단 착오를 하나도 상상할 수 없는 비용 상승 결과 초래하므로 발주자 기술 조직만으로는 건설 공사의 수많은 분야에 대한 정확한 판단 및 의사 결정 한계가 있어 초기부터 전문가 집단을 활용한 정확한 의사 결정, 도모가 필요하다.

셋째 사업성 제고 필요성이다. 사업비 Control 가능 항목 중 가장 큰 Portion는 공사비이며 설계 초기부터 확실한 공사비 절감 방안 도출/적용이 필요 하므로, 사업계획/설계변경에 따른 사업비 증가 및 일정 지연 최소화가 필요하다.

넷째, 체계적인 사업관리의 필요성이다. 사업비 예산과 괴리된 단계별 사업 관리의 어려움이 상존하며, 초기 단계부터 지속적인 사업성 검토가 필요하 =다. 미래지향적인 환경변화에 대응하기 위한 효율적인 사업화 방안이 요구되며 이를 집중관리하여, 일정 지연과 클레임 리스크관리를, 극대화하므로 공 공과 민간의 이해관계 개선을 위한 Coordination 관리 필요하다.

다섯째, 공사비 적정성 검증 필요성이다. 단순도급, Cost+Fee, 분양과 연계 된 시공도급, 수의 계약 등의 다양한 시공사와 수많은 시공 도급계약 체결 필요하고 다양한 공정 및 도급 방식에 대한 PM 사의 실적 공사비 Data Sys tem 활용이 요구되며 공사비 Nego 시 PM 사의 지원 및 객관적 Judgement 역할 필요하다.

여섯째, 합리적 의사결정 Process 구축 및 Coordination 필요성이다. SI, FI, CI 간의 Coordination 역할 필요하고 발주자 기술조직만으로 방대한 프로젝 트 기술관리 한계가 있으며 CM과 역할 분담을 통해 프로젝트 관리의 효율 성 도모 필요하다.

일곱째, 분쟁 관리, 시스템을 통한 발주자, Risk 경감 필요성이다. 각종 분쟁 발생 시 최종 피해자는 결국 발주자지만 발주자 기술조직이 한시적 인 TF 조직임을, 감안할 때, 현실적으로 설계사/시공사보다 우위에 있는 기술 전문조직 구축은 불가하며 발주자가 모든 분쟁의 중심에서 직접 대응하는 것도 한 계가 있으므로 전문가 집단을 활용하여 초기부터 분쟁 관리 시스템 도입 및 운용이 필요하다.

여덟째 건설사업관리(PM) 기대효과다. DCM 도입 시의 예상 효과는 설계 관 리를 통한 공사비 원가절감(일반적으로 공사비의 5 ~10% 수준)( 일반 공사 비의 5 ~10% 수준) 하며 사업 일정 및 공사 기간 단축(통상적인 공기의 10 ~30% 수준)하고 발주자 건설본부 구축비용 절감 (CM 사가 발주자 기술조직 보완)한다.

감리용역비 절감효과 (PM사가 법적감리 병행하여 수행)하고 신속, 정확한 의사 결정으로 시행착오 최소화 선진 공사관리기법 및 시스템 활용할 수 있다.

설계자 중심의 구체적인 방안을 살펴보면, 효과적인 사업관리를 통하여 품질 향상, 원가절감 및 사업 기간 단축하고 CM업무수행계획서 및 절차서에 따른 체계적 관리하며 실시설계의 경제성 등 검토(Value Engineering : VE), 공정, 공사비 분석(Cost Planning)에 의한 적정성 검토 및 대책 수립한다.

작업분류체계(Work Breakdown Structure : WBS) 사업번호체계(Project Num bering System : PNS) 구축한다. 발주자의 업무 부담 경감을 위해 건설사업 관리자가 대행하여 발주기관의 전문인력 부족에 따른 문제점 해소하며 발주자의 합리적이고 효율적인 의사결정 및 이익 창출을 위해 총 사업에 대한 전반적인 평가(변경이나 수정 포함) 및 관리한다.

사업 기간의 장기화에 따른 사업변동 요인에 효과적 대처와 사업 특성을 살릴 수 있는 비전제시(시설운영 방안 등) 하고 설계자 및 시공자 등 적격업체 선정 지원하고 타 각종 의사결정에 따른 효율적인 자문 활동 한다.

사업수행에 따른 각종 문제점 예측 및 개선 대안 제시는 주변 환경 및 현장 여건, 민원 문제, 안전관리 등 활동을 하고 사업 정보관리시스템 운영 등으로 종합적, 체계적 관리는 자재, 자금, 인력 및 공정관리 등의 적기 조달 및 투입 등 직접요소 관리하고 조직관리, 사업 관련 각종 문서, 도면 및 기술자료 등 간접자원관리를 진행한다.

클레임(분쟁)발생 방지 및 적극적인 대응은 계약서, 설계도서 및 시방서 등 검토 하고 클레임 발생 시 내용분석 및 해결 방안 제시한다. 발주자, 설계자, 시공자, 협력업체 등과의 유기적인 협조체제 구축으로 원활한 사업수행하고 기타 발주자 의 미흡한 부분이나 필요한 부분 지원한다.

건설사업관리(DCM) 업무 범위는 발주자를 대신하여 기획 및 타당성 검토에 서부터 설계자선정, 설계관리, 건설사업비 관리, 일정 관리, 발주는 물론 시 공자 선정, 시공 및 유지 관리까지 건설 사업의 모든 과정을, 전문기술력을 바탕으로 통합 관리함으로써 발주자의 주어진 예산과 시간 내에서 최상의 건축물을 완성하여 품질 향상과 이윤 극대화를 위한 선진 건설 서비스를 설계자 중심으로 수행한다.

단계별 업무 범위는 기획 단계(설계 이전 단계)에서부터 유지 관리 관리까지 사업 전반에 걸친 업무수행을 통하여 체계적인 사업관리를 설계자중심으로 수행한다.

업무영역별로 구분하면 발주자의 업무 부담을 경감시키고, 건설산업 환경변 화에 따른 효과적인 공사관리를 통하여 품질 향상, 원가절감 및 사업 기간 단축 등의 필요성을 해결하고 세부 단계별 관리체계를 구축하여 업무를 효 과적으로 추진함으로써 체계적으로 사업 전반을, 관리를 설계자 중심으로 수행한다.

설계자 중심으로 추진하는 건설 사업 관리(DCM)는 기획 단계(설계 이전 단 계)에서부터 유지 관리 관리까지 사업 전반을 매트릭스 구조로 업무를 수행 한다. 본 칼럼을 읽고 건설사업관리에 도움이나 상담이 필요하신 분은 아래 케이제이엔지니어링 연락처 또는, 연락처로 연락하면 된다.