[한국부동산자산관리신문] 조성자 칼럼리스트 = 부동산중개업을 오랜기간 해오면서 겪어왔던 상품들이 처음에는 불안했지만, 효자가 된 경우도 있고 처음에는 좋은 상품이었지만 지금은 애물단지가 된 경우도 있다.
그래서 안정적인 투자상품이 무엇일까에 대해서는 늘 고민하게 된다. 수익 이 높다 하면 환금성을 들여다보고 지속가능성을 본다. 수익이 좋더라도 더 불안한 요소가 잠자고 있어서 못 보는 게 아닌지 살피게 되고 어떤 물건은 엑시트 시점을 더 눈여겨보는 보수 안전 주의 중개사가 된듯하다.
투자는 공격적인 투자 성향에서 이미 바뀌었고, 변수를 좀 더 살피는 안정 지향적 투자상품을 찾기 위해 몇 가지라도 알고 가자고 생각하여 기술하였다.
요즘 부린이가 있고 전문가 뺨치는 투자자도 있지만 들어갈 때와 나올 때를 잘 아는 사람은 많지 않다. 지금은 들어갈 때와 나갈 때를 생각해 부동산 공부를 할 필요가 있다.
지금 어려운 부동산시장의 터널을 들어와서 아직도 깜깜하다고 느끼고 있다면 곧 터널 밖으로 나올 시점을 생각하고 공부해야겠다. 어떤 물건은 어렵다고 팔아버리면 새로 취득세 내야 하므로 매수하기 어려워진다. 어떤 물건은 매수자가 있는데도 팔지 않아서 고생스럽다. 어떤 물건은 낮은 임차료라도 버텨줬더니 효자가 되었다.
각각의 부동산마다 사연이 담겨 있는데 부동산을 사지 않으면 이야기의 주인공이 될 수도 없고 수익을 누릴 수도 없다. 규모가 작은 도시형 주택 부동산부터 오피스텔을 포함한 상가 지식산업센터의 많은 부동산 이야기를 하기 위해서 몇 가지의 특장점과 투자 포인트를 맛보기처럼 기술하였다.
앞으로 독자들과 좀 더 다양하고 깊은 많은 부동산 이야기를 하기 원해 이렇게 시작해 본다. 다양한 수익형 부동산 중에서 작은 지면의 분량으로 다 표현할 수 없기에 부동산 유형 몇 가지에 대한 장단점을 비교 분석해서 알려드리고자 한다. 본 칼럼은 국민부자협동조합, 전문가 25인의 칼럼모음집, 국민부자 지침서 중 일부분이다.
부동산은 자산이나 수익형 부동산이라는 측면에서 볼 때 한 가지 유형만 좋다 또는 나쁘다고 말하기 어렵다. 하지만 시장 상황이나 보는 시기에 따라 한 번에 좋게 인식되거나 한 번에 나쁜 부동산으로 인식하는 경향이 있다.
거기에 부동산의 트렌드도 더해지긴 하지만 누구에게는 좋은 부동산이어도 누군가에는 좋지 않게 여겨진다. 그래서 특수한 상황보다는 일반적인 수익형 부동산의 형태에서 기술하고자 한다.
부동산의 기본은 주거와 비주거의 형태로 구분한다. 주거는 의식주의 하나로 삶의 기본이고 비주거는 농지와 공장을 포함한 토지처럼 경제활동을 할 수 있는 업무용까지를 말한다. 보통은 자기 소유 부동산을 제외하고 타인에게 임대를 놓고 정기적으로 임대료로 수익하는 부동산을 수익형 부동산으로 본다.
여기에 설명하는 수익형 부동산은 주거와 비주거를 포함하며 유형별로 어떻게 수익을 내고 있는지를 간단하게 살펴보는 과정이다. 본 내용은 부동산이 갖고 있는 특성과 함께 각 부동산의 유형별로 수익형 부동산의 적합성을 발견하고 투자의 방법과 기회를 모색하여 안전한 투자 방향을 가이드하는데 목적을 둔다.
앞에서 말한 대로 주거와 업무로 분리하여 보는 이유는 주택이냐 아니냐의 문제가 취득세부터 양도세까지 따라다니기 때문이며 그것에 따라 수익이 감가하기 때문이다. 이때 주민등록 전입이 매우 중요한 변수로 작용한다. 주거용이 아니라면 사업자등록증의 문제로 정기적인 부가세 신고와 소득세가 따라다닌다. 이 두 가지의 체제를 인식하는 것이 중요하다.
추가하여 수익형 부동산의 전성기에는 지금처럼 전산 체계가 잡히기 전이었기에 임대료를 통장으로 받든 현금으로 받든 구분할 필요가 없었다. 지금은 수익이 모두 노출되는 상황이기 때문에 어느 한쪽의 수익적 측면이 장점으로만 여겨지지 않는다.
그래서 모든 상황을 일반화 시킬 수는 없지만 가장 일반적인 상태로서의 수익형 부동산은 다음 몇 가지로 구분하여 설명된다. 작은 것부터 큰 것, 또는 안전성을 위해 포트폴리오를 확장하는 데 도움이 되기를 바란다.
비용을 감안 해 소규모를 시세차익 형태로 시작해서 자산이 쌓이면 좀더 규모가 있는 부동산을 투자한다. 지금은 투자가 어려운 시장이지만 자기만의 인사이트로 활용이 필요한 시점이다.
첫 번째 도시형생활주택과 오피스텔부터 살펴보자. 도시형생활주택의 경우, 도시에 지을 수 있는 공동주택의 일종으로 소형아파트로 볼 수 있다. 전용면적 85㎡ 이하, 300가구 미만 공동주택이며 일반적인 주택에 비해 주택으로써 갖춰야 할 기준들이 덜 까다롭다.
기준 1인~2인 가구, 서민의 주거 안정을 위해서 부대 시설 설치 기준을 완화하거나 배제 시킨 부동산 유형이다. 수도권과 읍면동의 차이가 있는데 1호당 주거전용면적이 85㎡ 이하 읍면동에서는 100㎡ 이하까지 해당 된다.
2020년대부터 평수가 다양해지고 특히 방수가 거실 포함해서 4개까지 가능하도록 완화되었다(완화 세대는 전체세대수의 1/3). 원룸형 주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택이 있다. 도시형생활주택은 주택법을 적용받는다.
특징 및 장점을 살펴보면 주택청약 자격, 재당첨 제한 등의 규정을 적용받지 않으며, 주로 역세권에 건축된다. 물론 단점도 있다. 일반 공동주택에 비해서 조경시설이나 편의시설이 부족하거나 없을 수 있다. 주차 공간도 매우 부족하다.
건축법 규정에 면제가 되는 부분으로 건축이 용이하나 부실 설계나 부실 공사로 소음에 취약한 것 같은 하자가 자주 발견된다. 이격거리 규정 완화로 일조권이 확보가 안 된 경우가 많다. 더하여 주택 수에도 포함된다.
역시 무엇보다 중요한 점은 투자 포인트다. 향후 도시형 주택의 공급은 부족해질 전망이다. 무주택자는 도시형 주택의 60㎡ 이하를 소유하더라도 청약을 받을 수 있기에 아파트에 비해 비교적 저렴하고 교통이 좋은 도시형생활주택에 거주하면서 청약하는 발판으로 삼을 수 있다. 그래서 실수요자가 차지하는 비율이 높아진다면 임대용 도시형 주택은 부족할 수밖에 없다.
현재 여러 지역에서 빌라 사기의 문제가 있어서 빌라 입주를 꺼리는 것과 재개발구역에서의 대규모 이주로 입주할 수 있는 소규모 주택까지 부족하기 때문이다. 소형아파트 가격과는 갭이 크기 때문에 도시에 있는 도시형 주택에 거주하기를 원하는 수요로 도시형 주택의 투자는 나쁘지 않다는 생각이다. 필자의 생각을 더하면 역세권 도시형 주택 주택임대사업자 등록 후 장기보유하기 좋은 부동산이다.
오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물이다. 일을 하면서 거주도 할 수 있다. 오피스텔의 구조는 사실상 주거용 원룸이 주류이며 1.5룸의 형태와 투룸, 쓰리룸 구조로 아파트와 비슷하게 지어지고 있다.
주거로도 사용되고 업무도 할 수 있는 공간임에도 전입신고를 하면 주거로, 사업자등록증을 하면 업무용으로 분리된다. 주택임대사업자 제도가 시행된 후 주택임대사업자로 등록된 주택은 반드시 전입신고가 되어야 하므로 다주택자는 주택임대사업자로 등록한 경우가 많아 업무용으로 사용되는 오피스텔은 점점 감소되고 있는 상황이다.
오피스텔은 부동산 가격이 상승하면서 비교적 전용 평수가 넓고 고급 인테리어와 편의시설을 갖춘 하이엔드급의 오피스텔이 증가하였다. 이런 것으로 보아 대단지 커뮤니티 시설을 이용할 수 있는 고급 오피스텔의 수요가 따로 있고, 원룸형 오피스텔은 흔해서 매력적으로 보이지 않지만 그만큼 임차 수요가 많은 것이 다른 점이다. 전세보증금 대출이 되는 한도 내의 2억 전후 오피스텔은 임대수요가 높아서 공실 걱정을 덜 수 있다. 오피스텔은 가격이 높지 않으면서 전철이 다니는 주변으로 매입하면 실수가 없다. 일자리가 있는 곳에 교통이 좋은 그리고 유흥가가 적은 곳으로 선택하면 젊은 여성들이 선호한다.
취득에서도 문제가 되고 양도에서도 문제가 되는 오피스텔은 처음에 살 때는 무주택자도 1.1%가 아닌 4.6%를 납부한다. 매수 시점에서는 업무용 그대로 보고 4.6%를 납부해도 문제가 안 된다.
오피스텔을 먼저 사고 아파트 같은 주택을 사면 취득세 8%, 12% 이런 식이다. 양도세 세법에서는 주택으로 취급되는 것이 가장 큰 문제이다. 무주택개념을 구체화하면서 허가 여부, 공부와 상관없이 집으로 사용하면 주택이다. 추가 사항은 구조상 세대원이 독립된 생활을 할 수 있는 출입구, 욕실, 취사 시설이 있으면 주택이다.
하지만 매도할 때 업무용으로 임대를 놓는 장기적 전략을 갖는다면 큰 문제는 되지 않을 것 같다. 종부세 같은 큰 부담이 없으므로 임대료를 잘 받는 데 목적을 두거나 많이 오르지 않는 오피스텔이지만 저렴하게 구입해서 출구전략을 잘 세워 나오게 된다면 소액 투자로 어느 정도의 종잣돈을 모으는 데 성공할 수 있다.
오피스텔에 대한 특징 및 장점을 살펴보면 주택청약 자격, 재당첨 제한 등의 규정을 적용받지 않는다. 업무용으로도 사용이 가능하다. 전입신고를 하지 않으면 주택 수에 포함되지 않는다. 주택임대사업자 등록을 하면 여러 채라도 주택 수에 대한 부담이 없다. 주로 역세권에 건축된다. 젊은 사람들이 선호한다. 심플하게 살기를 원하는 중장년이 이용하기에 부족함이 없다.
단점으로는 일반 공동주택에 비해서 조경 시설이나 편의시설이 부족하거나 없을 수 있다. 수익구조 문제로 지나치게 작은 평수가 증가하고 있다. 전용면적을 키우고 고급 자재를 사용한 하이엔드 오피스텔은 지나치게 가격이 높다. 전입신고를 하면 주택 수에 포함되므로 개수를 늘리기 부담스럽다.
투자 포인트는 무주택자는 60㎡ 이하를 소유하더라도 청약을 받을 수 있으므로 아파트에, 비해 비교적 저렴하고 교통이 좋은 오피스텔에 거주하면서 청약하는 발판으로 삼을 수 있다. 아파트처럼 높이 상승하지 않지만 꾸준하게 임대료가 상승하면 수익률에 따른 가격상승은 따라온다. 또는 최근 전세에 비해, 월세 임대가 잘나가기 때문에 다달이 수익을 가져오는 상품으로 적합하다.
요즘 금리가 높아 당장은 수익이 나지 않는 것으로 느껴지지만 pf 시장의 악화로 공급이 정지된 시점이라서 물량이 흔하다고 느껴지는 시점이 올 때까지의 임대료 상승은 계속할 것으로 보인다. 특히 전세 사기의 위험 때문에 전세로 입주하기보다는 월세를 선호하는 경향이 나타나므로 월세 인상은 불가피하다. 임대료가 5%씩 인상되기는 하지만 몇 년째 인상 중이기 때문에 수익률이 개선되어 가는 중이다.
오피스텔의 위치는 전철에서 가까운 경우가 많고, 풀옵션 구조이므로 지방이나 외국에서 들어오는 수요가 끊이지 않는다. 직장인이 많은 지역을 중심으로 갈아타지 않는 전철 라인이나 버스로 갈아타기 전 코스에 인접한 오피스텔을 추천한다. 또한, 공실이 없는 지역에서 매매가와 전세가가 인접한 오피스텔을 권해 드린다.
두 번째 상가에 대해서 살펴 보자. 상가의 투자는 지역과 건물 업종 무엇을 보고해도 불안하다. 상가는 매수하고자 할 때 상가의 수익률이 가장 중요하다고 말한다. 수익률은 일반적으로 임대료를 투자 금액으로 나눠서 계산한다. 수익률이 은행에 예금했을 때 비해 높은 상가가 좋은 상가라는 믿음은 상식과 같다.
그러나 수익률이 높은 상가가 아무도 좋아하지 않는 지역에 있다면 임차의 지속성과 환금성의 문제가 발생한다. 누구도 좋아하지 않는 지역에 있는 임차인이 평생 바뀌지 않을 상가라는 보장은 없기 때문이다. 신도시의 상가가 10년째 공실로 방치되고 있는 것을 본 적이 있을 것이다.
상가가 신축 건물에 속하여 있다고 하여도 신축 건물이 어디에 위치하는지, 주상복합이라 할지라도 어떤 지역의 어떤 아파트와 주상복합인지, 오피스와 주상복합인지 건물의 종류에 따라서도 판단할 요소들이 많다.
혹자는 업종이 좋으면 된다. 대중성이 있는 음식점이 가장 좋다고 말하고 요즈음은 커피숍이 대세이다라고 말하며 업종이 중요하다고 말한다. 그러나 업종은 너무나 유행을 많이 탄다. 한때는 은행이 안정적인 상가였다. 지금은 은행 점포 수를 줄이면서 대체가 안 되어 경매에 이르는 상가도 있다.
상가에서 판매하던 품목이 오프에서 온라인으로 갈아타는 변화의 패러다임을 인식한다면 필요와 대체 가능성을 생각하는 투자가 필요하다. 상가에서는 파이프라인구축을 위한 공간임대업도 가능하다. 직접 운영하거나 전대를 하는 방법인데 창고업, 공유 오피스, 무인 사진관, 견생냥품, 무인 밀키트, 무인 아이스크림, 무인 편의점, 공유 주방 등 소유자 스스로가 활용 가능성을 가지고 매수하는 것도 투자 방법의 일환이다.
특징 및 장점은 개수가 많아도 주택 수에 포함되지 않는다. 종합부동산세의 대상과 거리가 멀다. 건물의 가치가 상승하면 월세 이외에도 크게 수익을 낸다. 장기보유 후 매도하면 장기보유에 관한 세제 혜택을 받는다
단점은 공실이 생기면 예금이자나 관리비까지 감당하기 어렵다. 대출을 받으면 금리에 따라 수익률에 크게 영향을 미친다. 분기별로 부가세 신고 및 종합소득세 신고를 해야 한다. 임차인 변동 있을 때마다 혼자 해결하기보다는 부동산 중개사의 도움이 꼭 필요하다.
필자가 생각하는 투자 포인트는 왜 매수해야 하는지 확인한다(임차인은 쉽게 구해지는지, 아무도 들어올 사람이 없을 때 직접 사용하거나 지인 찬스로 메꾸는 방법) 공실 시 예금이자와 관리비 감당이 어느 정도 가능한지 확인한다. 업종 변경이 자유로운지(독점업종, 지정 업종 제한) 체크 한다.
최저임대료를 받게 되면 보유할 수 있을지 확인한다. 매도를 원할 시 매도가 쉽게 될 수 있을지 가능성을 확인한다. 지역의 발전 가능성과 건물 입주자의 변화 유동 인구의 변화, 교통 버스 노선, 전철역 등 긍정적인 요소가 있는지 확인한다.
유사한 업종의 형태가 주로 입주하여 경쟁하는 상권인지 확인한다. 독특한 아이템이나 전시효과로 승부를 하는 상가인지 확인한다. 상권의 변화나 이동 흐름이 있어서 구상권에 해당하는 것은 아닌지 확인한다. 스스로 사용하거나 지인이라도 이용할 수 있다.
세 번째 지식산업센터(오피스)를 살펴보자. 지식산업센터는 공장에서 집합건물 형태인 아파트형공장으로 발전된 부동산 아이템이다. 아직도 공장으로 주로 사용한다면 아파트형공장으로 불리지만 첨단 지식산업이 추가되다 보니 현재는 지식산업센터로 불린다. 지식산업센터는 도시형 공장도 입주가 이루어져 있지만 많은 공간이 사무실로 사용된다.
일반적인 오피스는 상가와 함께 건축된 사무실로 사용되는 부분을 말한다. 서울시청 광화문(CBD), 여의도(YBD), 강남대로(GBD)에 대형건물은 기업에서 운영해서 일반인들이 투자용으로 구입해서 임대 놓을 수 없으니, 일반인은 근린상가용 건물과 오피스건물 지식산업센터와 같은 집합건물을 구입 할 수 있다.
여기서 아파트형공장(지식산업센터)을 구입해서 임대하거나, 사무실을 구입해서 임대하는 것으로 분류해 보자. 지식산업센터는 건축물 대장상 용도가 아파트형공장과 지원(업무지원, 오피스)으로 분리된다. 아파트형공장은 다시 제조와 비제조로 구분이 된다. 위에서 지원(업무지원, 오피스)과 비제조는 건축물 대장상 용도가 다르다는 사실이 특이점이다. 그 차이점에 따라 대출의 양도 다르며, 취득세 감면 혜택도 다르다.
임대를 놓을 때도 다르다. 근린생활시설이나 일반적인 오피스시설에서의 오피스는 위 첫째에서 지원(업무지원, 사무실)과 유사한 성격으로 본다. 비제조와는 완전히 다르다는 사실을 아는 것이 중요하다.
지식산업센터의 원칙은 직접 사용하는 사람들이 분양을 받을 시 세제 혜택이 있고 대출도 혜택이 있다. 반면 입주할 수 있는 조건은 업종(첨단업종, IT,BT,ICT 및 일반사무실과 도시형 제조) 이 맞아야 한다.
최근 공급량이 많아서 임차로 사용하는 기업들은 매우 유리한 조건에 입주할 수 있는데 임대인으로서는 금리 대비 수익률은 낮아진 상태이다. 지식산업센터는 상가와 기숙사를 포함하고 있는데 오피스 임대 관점에서만 기술하였다.
지식산업센터의 특징과 장점을 자세히 알아보자. 개수가 많아도 주택 수에 포함되지 않는다. 종합부동산세의 대상과 거리가 멀다. 건물의 가치가 상승하면 월세 이외에도 크게 수익을 낸다.
장기보유 후 매도하면 장기보유에 관한 세제 혜택을 받는다. 운영위원회나 관리사무실이 있어 임대관리가 편리하다. 대형건물이 주라서 잔잔한 시설 등의 문제가 일어나지 않는다.
비교적 역세권이나 중심지에 있다. 비슷한 상황의 임대사업자가 많으므로 주변의 도움을 받기 쉽다. 공장으로 사용할 경우 시설물의 이동 때문에 오래 사용한다. 사무실로 사용할 경우 깨끗하게 사용하고 원상복구 하기 때문에 임대인이 손댈 일이 거의 없다. 대출이 많이 나와 초기 투자금이 적다.
그렇다면 지식산업센터의 단점은 무엇일까? 공실이 생기면 예금이자나 관리비까지 감당하기 어렵다. 대출을 받으면 금리에 따라 수익률에 크게 영향을 미친다. 분기별로 부가세 신고 및 종합소득세 신고를 해야 한다.
임차인 변동 있을 때마다 혼자 해결하기보다는 부동산 중개사의 도움이 꼭 필요하다. 업종 제한이 있기 때문에 아파트형공장, 지원 등의 대장을 잘 체크 해야 한다.
장단점에 더하여 필자의 오랜 경험상 정확한 투자 포인트를 짚어 드리고자 한다. 지역을 잘 선택해야 한다. 베드타운에서의 사무실 수요는 매우 한정적이다. 직원들이 출퇴근하기 용이한 교통 편리한 위치인지 확인한다.
서울 중심부에서 먼 거리는 지양한다. 여의도, 강남, 시청 중심부 등 연결이 되는 곳인지 확인한다. 건물 규모가 커서 다양한 편의시설(은행, 커피숍, 편의점, 구내식당 등)이 입점되어 있는지 확인한다.
공실 시 은행 이자와 관리비 감당이 어느 정도 가능한지 확인한다. 최저임대료를 받게 될 경우 보유할 수 있을지 확인한다. 매도를 원할 시 매도가 쉽게 될 수 있을지 가능성을 확인한다. 특히 주변 인프라 필히 확인하고 임대료를 일정 금액 할인하면 공실은 면한다, 임대료를 인하해도 입주할 사람이 없는지를 판단한다.
본 칼럼을 읽고 부동산 투자 관련, 도움을 받고자 하시는 분은 아래 연락처 혹은 이메일로 연락하시면 된다.
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[칼럼리스트] 조성자 부동산학 박사
現) 랜드고부동산중개법인디폴리스(주) 운영 중
現) ㈜하이엔드플랜 대표 분양대행 및 부동산관리 경영 컨설팅
現) ㈜성수개발 고문 부동산투자 및 지식산업센터 전문컨설팅
現) 네이버 블로그 <대성디폴리스> 운영자
現) 국민부자협동조합 부동산전문위원
現) 세종대학교 부동산학 박사
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