[한국부동산자산관리신문] 김준수 기자 = 대학교를 졸업하고 사회로 진출하는 젊은이들은 취업 또는 창업, 학자금 대출 상환, 내 집 마련 등 스스로 해결해야 할 수많은 과제에 직면하게 되는데,이런 사회 초년생들에게 가장 해결하기 어려운 숙제가 바로 내 집 마련이다.
매월 소득은 한정되어 있으니,소비를 줄여서 저축을 최대한 늘리면 내 집 마련을 언제쯤 할 수 있을까?PIR(Price to Income,가구 소득 대비 주택 가격 비율)은 주택가격을 중위소득(3분위)가구가 중간 가격대(3분위)집을 사기 위해, 필요한 기간을 나타낸다.
2023년2분기 서울의PIR은10.5로 중위소득 가구가10.5년 동안 월급을 안 쓰고 모아야 중간 가격대 집을 살 수 있다는 말이다.물론 주택 가격이 정점을 찍었던 2022년 1분기 서울의PIR이 14.4였던 것에 비하면 많이 내려갔다.
전국의PIR도2022년1분기에7.3에서2023년2분기에4.8로 내려갔다. 결국, 절약과 저축만으로는 내 집 마련을 하기 어렵다. 절약과 저축으로 종 잣돈을 만들고 성공적인 투자를 반복해야 완전한 내 집 마련을 할 수 있다. 투자상품은 부동산, 주식, 채권, 금, 코인 등 많다. 전문적인 지식이 있는 투자상품이 있다면 그 상품에 투자하면 된다.
그러나 사회초년생으로 어떤 투자상품에 관한 지식도 없다면 부동산을 공부 해서,부동산 투자를 하자.주식과 코인은 잘못하면 투자금이 통째로 사라질 수 있고,채권과 금은 투자 수익률이 낮다.부동산 투자가 가장 안정적이고 장기적이다.투자한 부동산의 시세가 하락하면 직접 거주하면서 회복기를 기 다릴 수 있는 아파트 투자부터 시작하는 것이,정석이다.
아파트 투자 방법은 매매,경매나 공매,신규 아파트 분양이 있다.종잣돈이 충분하면 부족한 금액은 대출을 받아서 기존 아파트를 매수하거나 경매 또는 공매에 입찰해서 낙찰받을 수 있다.
본 칼럼은 국민부자협동조합,전문가25인의 칼럼 모음집,국민부자 지침서 의,일부분이다.만약 종잣돈이 1억 미만이면 매매나 경매, 공매로 매수하기 어렵다.신규 아파트 분양 계약금 정도 될 수 있으니 신규 분양 아파트 청약에 집중하자.
필자가 본 칼럼을 작성한 목적은 사회 초년생들에게 청약을 활용해서 내 집 마련하기 위해 알아야 할 청약 제도를 핵심만 요약해서 설명하고, 사회 초년생의 청약 당첨 전략을 알려주고자 한다.
사실 올바른 부동산,아파트 내 집 마련 전략이 없이 시대 흐름만 타고 영끌을 한 20대, 30대들의 아파트가 최근 상당수,경매로 나오는 등 안타까운 현실을 보면서 더욱 본 칼럼이 사회 초년생들의 내 집 마련에 도움이 되길 바란다.
저자는 롯데건설에 재직 중이며,분양소장으로 약16년간 수도권,지방 등 전국에서 분양 업무를 수행하였다.아파트,오피스텔,상가 등 분양과 민간임대주택,공공지원 민간임대주택,역세권 청년주택 임대 등 다양한 실무경험을 쌓은 전문가이다.
청약제도가 수시로 바뀌고 원칙과 예외가 많아서,일반인들은 본인의 청약 자격을 정확히 이해하지 못하고 청약해서 부적격 당첨으로 판정받는 불이익을 당하는 모습을 보면서 안타까움을 느끼고2020년‘주택청약의 정석’을 출간하였고, 2022년 개정된 청약제도 내용을 수정하고 보완하여 개정증보판 인‘New주택청약의 정석’을 출간하였다.
또한,전주 대학교 부동산학 박사를 취득하여 이론적인 깊이를 갖추었다.전주대학교 부동산학과 객원교수,나사렛대학교 국제금융부동산학과 연구교수, (사)한국 주거환경학회 이사(교육연구위원회 부위원장), (사)대한부동산학회 이사,한국부동산학박사회 사무총장, (사)한국부동산경제협회 사무총장, (사)한국부 동산분양서비스협회 전임교수(분양대행자 법정 교육),한국부동산TV자문 위원,국민부자 협동조합 전문위원,건국대학교 미래지식교육원 출강 등 부동산 전문가로서 활발한 활동을 하고 있다.
청약제도 기본 지식을 살펴보면 먼저 청약 신청 가능 지역부터 알아야 한다. 본인이 거주하는 시·도에서 공급하는 주택에 청약할 수 있다.그리고 일부 지역은 청약 가능지역이 확장되어 있다.수도권(서울,인천,경기),충남권(대전,세종,충남),전남권(광주,전남),경북권(대구,경북),경남권(부산,울산,경남)에서는 각 권역 내에서 공급하는 주택에 청약할 수 있다.
다음은 거주자 우선 공급지역을 알아야 한다. 조례를 통하여 일정 기간 거주 한 해당 주택건설지역 거주자에게 우선 공급할 수 있다. 거주 기간은 6개월(경기,비규제지역)에서 최대2년(서울,수도권 투기과열지구)까지 정할 수 있다.경기도 거주자가 서울시에 공급하는 주택에 청약할 수 있지만,거주자 우선 공급에 따라 서울시 거주자가 우선 당첨된다.
또한,대규모 택지개발지구 등에 대해서도 알아야 한다. 3기 신도시와 같은 수도권 대규모 택지개발지구(66만㎡이상)와 경제자유구역은 수도권의 주택 공급을 목적으로 하므로 지역별 비율을 나눠서 우선 공급한다.
3기 신도시 중 가장 먼저 분양을 진행하는 남양주 왕숙 지구를 살펴보면,남양주 거주자30%,기타 경기지역 거주자20%,수도권 거주자50%를 적용한다.공급 물량의30%는 남양주 거주자만 경쟁하여 당첨자를 선정하 고,다음20%는 남양주 거주자 중 낙첨자와 기타 경기지역 거주자 중에서 당첨자를 선정한다.마지막50%는 남양주와 기타 경기지역 낙첨자와 수도 권 거주자 중에서 당첨자를 선정한다.
서울시(위례 송파)와 인천시(검단,계양)에서는 해당 지역50%기타 지역50%비율을 적용한다.세종시는 세종시60%,전국40%.다. 이 글을 읽고 계신 독자분들께 권하고 싶은 내용이 있다. 3기 신도시에서 공급하는 주택에 청약해서 당첨을 노려보자.
가장 먼저 본인의 청약통장부터 확인하자.청약통장의 종류는 청약 저축,청약 부금,청약예금,주택청약종합저축이 있다. 민영주택의 청약통장 예치금 은 지역별,주택 규모별 차이가 있다.
예치금은 청약 신청자의 거주지를 기준으로 한다.서울시 거주자가 인천시 공급 주택(전용84㎡)에 청약 신청할 때 예치금은 250만 원(인천시 기준)이 아니라 300만 원(서울시 기준)을 충족해야 한다.경기도 거주자가 서울시 공급 주택(전용84㎡)에 청약 신청할 때 예치금은 300만 원(서울시 기준)이 아니라 200만 원(경기도 기준)을 충족해야 한다.
세대와 세대원의 차이는 무엇일까?청약제도에서 세대의 기준은 주민등록표 등본에 등재된 사람 중에서 직계가족과 배우자(배우자의 직계가족 포함)이 다. 형제와 자매는 세대에서 제외한다. 청약제도와 부동산 세금 제도에서 세대 기준이 다르다는 점을 명심하자.
부동산 세금 제도에서는 주민등록표등본에 등재된 형제와 자매도 동일 세대로 보고 다주택자 중과를 적용하는 점이 청약제도와 다르다.공급신청자,공급 신청자의 배우자,공급신청자의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)으로서 신청자 또는 신청자의 배우자와 같은 세대별 주민등록표등본에 등재된 사람
공급신청자의 직계비속(직계비속의 배우자 포함)으로서 신청자 또는 신청자의 배우자와 같은 세대별 주민등록표등본에 등재된 사람,신청자의 배우자의 직계비속으로서 신청자와 같은 세대별 주민등록표등본에 등재된 사람 등 이다. 세대원을 기준으로 판단하는 사항은 주택 소유 여부,재당첨 제한,특별 공급 횟수 제한(1회),가점제 재당첨 제한(2년)이다.
앞서 청약통장에 대해서 알아보았으니 어떻게 아파트가 공급되는지에 대해 살펴보자.일반공급이란?민영주택 가점제부터 알아야 한다. 가점제는 총점84점,신청자의 무주택기간(32점),부양가족 수(35점),입주 자 저축 가입 기간(17점)합계 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 제도이다.
사회초년생은 가점제로 당첨은 기대하기 어려우니 내용만 이해하고 추첨제에 집중하자. 1주택자도 가점제로 청약 신청할 수 있지만 무주택기간 점수가 없어서 점수가 낮다.
추첨제도1순위, 2순위 자격요건을 충족해야 한다. 결국,무주택자가 아니면 추첨제로 청약 신청한다고 생각하자.추첨제 비율이 높은 면적에 신청하자. 무주택자 우선 공급이란적용 지역은 투기과열지구,청약과열지역,수도권,광역시 등으로 적용 방법은 추첨제 대상 주택 수보다 신청자가 많은 경우,공급량의75%는 무주택자 중에서 당첨자를 우선 선정하고, 25%는 무주택자 중 낙첨자와1주택 소유자 중에서 당첨자로 선정한다.
더하여 필자가 여러분들게 알려드리고 싶은 것이 있다. 국민주택 순차제의1순위 자격에 대한 부분이다. 1순위 자격은 수도권에서 청약저축 또는 주택청약종합저축에 가입하여 1년이 지난 자로서 매월 약정 납입일에 월 납입금을12회 이상 납입한 자이고,수도권 외의 지역의 경우 청약저축 또는 주택청약종합저축에 가입하여 6개월이 지난 자로서,매월 약정 납입 일에 월 납입금을, 6회 이상 납입한 자를 말한다.
투기과열지구 또는 청약과열지역에서3가지 요건을 모두 충족하는 자란 청약저축 또는 주택청약종합저축에 가입하여2년이 지난 자로서 매월 약정 납입 일에 월 납입금 24회 이상 납입한 세대주, 무주택세대 구성원으로서 과거 5년 이내 무주택세대 구성원 전원이 다른 주택의 당첨자가 되지 아니한 경우에 해당한다. 2순위 자격은 1순위에 해당하지 않는 자를 말한다.
여러분들이 특히 관심 가지고 보아야 할 부분은 특별공급이다.특별공급은1세대1주택을 기준으로 평생 1회만 가능하다.세대원이 당첨된 적이 있는 경우에 다른 세대원은 특별공급 청약 신청이 불가하다.
단,금회 철거 주택 소유자(세입자)특별공급을 받는 자에게는 예외적으로 다시 허용한다. 특별공급 유형 중에서 청년들이 당첨가능성이,높은 생애 최초 특별공급과 신혼부부 특별공급을 살펴보자. 신혼부부 특별공급이란 무엇일까?수도권 대규모 택지개발지구에서 공급하 는 주택의 입주자 선정 기준은 소득→순위→지역→미성년 자녀 수→추첨 순이다.
생애 최초 특별공급이란 무엇일까? 공공주택도 특별공급(신혼부부,생애 최초)에 추첨제30%도입 발표–개정 전,생애 최초 특별공급과 신혼부부 특별공급 모두 자격요건을 충족할 때 어떤 유형에 청약하는 것이 유리할지 알려 드리고자 한다.
청약 경쟁률은 생애 최초 특별공급이 신혼부부 특별공급보다 높은 편이나 신혼부부 특별공급은 소득 기준 다음에1순위, 2순위를 판단하므로 자녀가 많으면 신혼부부 특별공급이 유리하고,그렇지 않으면 생애 최초 특별공급이 유리하다.
2자녀 가구는 신혼부부 특별공급이 유리하다. 1자녀 또는 자녀 없는 가구의 경우도 생애 최초 특별공급이 유리하다.더하여 월평균 소득이100%이하 민영주택/공공주택 신혼부부 특별공급 또는 공공주택 생애 최초 특별공급이 유리하다.
무순위 청약에 대해서도 살펴보자.청약 당첨자와 예비입주자에게 공급하고 남은 미분양 주택은 무순위 청약을 진행한다. 주택이 있거나 가점이 낮아서 추첨제 당첨만 기대할 수 있는 사람들은 무순위 청약을 적극적으로 활용하자.청약 자격도 해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대 구성원이었는데2021.05.28.개정되어 국내 거주하는 성년자는 청약할 수 있다.
무순위 청약은 청약통장이 필요 없고,본인의 거주지가 아닌 지역에서 공급하는 주택에도 청약할 수 있으므로“경쟁률이 높지만 언젠가는 당첨 되겠지.”하는 생각으로 꾸준히 청약 해야 한다.로또나 복권도 당첨 확률이 낮아도 당첨자가 있다는 점을 생각하자.
사회 초년생들에게 청약을 활용,내 집을 마련을 할 수 있는 청약 제도를 핵심만 요약해서 설명 드렸다.더하여 사회 초년생의 청약 당첨 전략,또한 제시해 드렸다. 본 칼럼을 읽고 도움이 필요하신 분들은 언제든 칼럼 필자의 이메일로 연락 주시면 된다.
권소혁 부동산학 박사
이메일kwon_sojang@naver.com
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