[한국부동산정보신문] 김준수 기자 = 부동산하면 돈이 많은 사람만이 소유하는 것으로, 생각해서 젊은 친구들은 주식에는 투자하는데, 부동산은 나와는 관계가 없다고 생각하는 이들이 많다. 젊은 분들만이 아니라 일반 국민도 주거에만 관심이 있지 투자로 부자가 될 수 있는 산지에는 관심이 없다. 이는 산지 투자는 환금성이 없어 돈이 안 된다고 편견 때문이다.
그러나 산지를 소유하는 것만으로도 탄소배출권, 산지 직불금에 해당이 된 다. 또한, 건축할 수 없는 맹지를 건축이 가능한 대지로 만들어 매도한다면 엄청난 부가가치를 만들어 낼 수 있다. 가장 큰 장점은 소액으로 누구나 투자가, 가능하다는 것이다. 미래의 투자가치가 가장 큰 것은 휴식과 치유, 환경의 가치가 있는 곳, 산지가 될 것이다.
하여 필자는 본 칼럼을 젊은 친구들, 자본이 많지 않은 소액투자자, 부자가 되고 싶은 분들이 깊이 읽어 주기를 바란다. 본 칼럼은 국민부자협동조합, 전문자 25인의 칼럼 모음집, 국민부자 지침서 중 일부분으로 부자가 되는 방법이 담겨 있다.
필자는 소액으로 산지를 매입해서 사용 가치를 높이고 싶은 분, 농지 연금처 럼, 미래의 산지 연금을 준비하는 분, 보전산지 활용 가치를 높이고 싶은 분 , 맹지인 산지를 활용하여 건축이 가능한 산지로 가치를 높이고 싶은 분, 탄 소 배출권과 산지 직불금에 대해 알고 싶은 분, 왜 산지가 돈이 되는 미래의 보고가 되는지 알고 싶은 분 등에게 도움을 드리고자 한다.
부동산인 임야를 알면 부자가 될 수 있을까? 필자의 대답은 ‘그렇다’다. 한 인, 기업 최초 글로벌 외식 그룹인 스노우폭스 김승호 회장은 부자가 되는 방법은 세 가지밖에 없다고 했다.
첫째, 복권에 당첨되기 “로또 최고 당첨금액은‘19회(2003년 4월 12일) 때 나온 407억 2,296만 원이었다. 당시 이 정도면 부자로 살 수 있다고 생각 된다. 둘째, 많은 재산을 상속받거나 증여받는 방법이다. 요사이 20대, 30대 청년의 비전과 꿈이 재벌 이세(財閥二世)가 되는 것이라고 한다. 하지만 부 모가 재벌인 경우만 가능한 일이다.
셋째, 사업으로 성공하는 방법이다. 첫째와 둘째가 불가능한 사람은 사업에 성공하는 방법밖에 없다. 복권에 당첨되는 확률보다 돈을 스스로 버는 방법이 빠르다고 한다. 설령 복권에 당첨되어도 돈의 성질이 나빠서 그것을 유지하기가 쉽지 않다고 한다.
재벌인 부모를 만나는 것은 내가 선택할 수 없으나 사업에 성공해서 부자가 되는 방법은 내가 선택할 수 있다. 그러면 부자가 되는 방법 = 사업에 성공하는 것 중에 인간 생존의 필수품인 주(住)는 누구나 접하는 곳이다.
매일 매일 집인 부동산에서 나와 출근할 때도 부동산인 도로를 통해 부동산 인. 사무소에서 근무하다가 퇴근해서도 부동산인 식당이나 호프집에서 친구들과 즐거운 시간을, 보내고 다시 가족이 있는 부동산인 집으로 귀가한다.
인간이 생존한다는 것은 부동산과 함께한다는 것이다. 생존의 필수품인 부동 산으로 부자 되는 방법에 대해서 알아보자. 지금까지 왜 부자들은 부동산에 올인을, 했는지 알아보면, 부자 = 부동산이라는 등식이 왜? 만들어지는지 알 수 있는 내용이 있다.
손정목 저자 ”서울도시계획이야기“에서 대한민국의 땅, 부동산의 이야기를 통해서 이를 짚어보자. 1963년부터 2010년 현재까지 47년 동안 지가 상승 분을 보면 강북인 중구 신당동은 200배, 용산구 후암동은 395배가 오르는 데 반해서 강남구 학동(현 논현동) 은 153,333배가 오르고 압구정동은 190, 000배가 올랐으며 신사동은 150,000배가 올랐다.
퍼센트가 아니라 배다. 1963년부터 2010년까지 47년 동안 매년 평균 신당 동은 200배/47년 = 4.26배, 후암동은 395배/47년 = 8.4 배씩 오르는 데 반해서 강남인 학동은 47년 동안 매년, 153,333배/47년 = 3,262배, 압구정 동은 190,000배/47년 = 4,043배, 신사동은 150,000배/47년 = 매년 3,191 배씩 올랐다. (출처: 서울도시계획이야기,한울출판서 손종목)
만약 1억을 투자하여 당시 압구정동의 토지인 부동산을 샀다면 다음 해는 1억에 4,043배인 4,043억이 되었다는 말이다. 이러한 현상을 가리켜 "말죽 거리 신화"라고 표현하고 있다.
이 당시 아무리 좋은 사업 아이템이 있었다고 해도 이런 수익률을 47년 동안 매년 3,000배~4,000배씩 만들어 낼 수 있는 것이 무엇이 있었을까? 스스로 자문해 본다. 왜 모두들 부동산으로 몰릴 수밖에 없었는지를 알 수 있는 수치이다.
현대건설 35년사, 1,341쪽 제3한강교가 착공될 당시 신사동 일대의 땅값은 한 평에 200원 정도였으나 공사착공 후 1년이 지나자, 한 평에 3천 원을 호 가하게 되었다는 기록이 있다. 1년에 15배의 가격이 올랐다는 것이다.
부동산 부자들은 나는 투자라고 하는데 남들은 투기라고 한다고 항변하고 있다. 투자와 투기는 보는 사람의 관점에 따라 다를 수 있다. 경실련에 서 2019년 12월 3일 대한민국 국회에서 발표한 내용을 알아보자.
경실련이 우리 사회의 불평등과 격차의 근원인 불로소득 ‘부동산 거품’의 규모를 파악하기 위해 땅값을 분석하였다. 경실련 분석 결과 대한민국 땅값은 2018년 말 기준 1경 1,500조 원이다.
이중 민간 보유 땅값은 9,500조 원으로 분석됐다. 민간이 보유한 땅값만 국 내 총생산(GDP)의 5배, 근로자 임금의 14배의 규모일 정도로 ‘부동산 거품’ 불로소득이 매우 심각한 상태라고 한다.
경실련에서 발표한 자료를 분석해 보면 1999년부터 2018년까지 20년 동안 7,300조 상승했다. 2018년 기준 대한민국의 땅값은 1경 1,500조로 노무현 정부 때 3,100조, 문재인 정부에서 2,000조가 상승했다.
가구소득 40조 증가할 때 불로소득 2,000조 증가했다고 한다. 이는 가구소득의 50배가 된다. 가구소득의 50배로 땅값이 상승했다는 것은 20년 동안 봉급을 한 푼도 안 쓰고 모아 10억이 되었다면 봉급 받은 것을 모두 땅에 투 자 했다면 10억의 50배인 500억이 되었다는 말이다.
이것이 그동안 대한민국 부동산인 땅의 현실이다. 부동산 부자들은 나는 투 자라고 하는데 남들은 투기라고 한다고 항변하고 있다. 강남땅 1억을 투자 하여 1년 후 4,000억이 되는 강남의 말죽거리 신화를 알아봤다.
그것도 47년 매년 평균으로 4,000배씩 오른 땅 이야기였다. 일확천금을 노 리는 사람들이 부동산으로 몰려드는 이유일 것이다. 부동산의 가치는 소유 가치(등기상 권리)와 이용 가치(개발하여 부가가치를 만들어 내는 것)를 합 쳐서 양도 가치(매매가치) 또는 교환가치라고 한다.
부동산도 주식과 같이 매매 후 통장에 돈이 들어온 때에 가치가 진짜 가치 다. 그것을 양도 가치 또는 교환가치라고 한다. 당시의 부는 강남의 부동산 을 갖고만 있어도 매년 3,000배나 4,000배씩 자산이 증가하는 시대였다.
이때는 소유 가치가 중요한 때였으나 지금은 어떤가, 소유하고 있다고 몇 배씩 오르는 시대는 지났다. 오히려 가치가 하락하는 경우도 생기는 시대이 다. 그렇다면 지금은 이용 가치를 극대화 시켜야 교환가치를 크게 만들 수 있다.
2500년 전에 기록된 손자병법 모공편에 지피지기(知披知己)면 백전불태(百 戰不胎)요. 부지피이지기(不知披而知己)면 일승일부(一勝一負)요.
부지피부기지(不知披而知己)면 매전필태(每戰必胎)라는 손자께서 알려준 싸우지 않고 이기는 방법이 있다.
지기(知己) 각자의 능력은 스스로 파악하는 것으로 하고 상대방인 지피(知 披)인 대한민국의 토지(땅)에 대해 알아보자. 그리고 어디에 투자해야 하는 지도, 알아보자. 우리가 살고, 있는 남한의 국토는 육지 면적이 100,497. 9km²(30,400,614,750평)이며, 4개의 용도지역으로 구분하여 관리하고 있다.
또한, 남한의 국토의 지목별 토지이용현황은 2021년 말 현재 임야는 지목별 전체 면적의 63.2%인 63,488,337 천 제곱미터, 농지는 19.7%인 19,738,0 50 천 제곱미터를 차지하고 있으며, 대지는 3.3%인 3,291,133 천 제곱미터 , 공장 용지는 1.1%인 1,069,562 천 제곱미터, 공공용지는 7.0%인 7,045, 171천 제곱미터와 기타 용지 5.8%인 5,799,595 천 제곱미터로 이용되고 있다.
여기서 우리나라의 산림면적은 2021년 말 기준으로 63.488㎢ (63.2%)이며 농지, 택지, 공장용지, 도로 시설, 골프장 등 타 용도로 전용됨에 따라 2007 년 64.8%인 64,638,529 천 제곱미터였으나 2010년에는 64.5%인 64,504, 380 천 제곱미터로 감소하더니 2015년 63.8%인 64,002,722 천 제곱미터, 2020년 63.3%인 63,558,296 천 제곱미터, 2021년에는 63.2%인 63,488, 337 천 제곱미터로 감소 되는 면적은 2019년 77.2㎢, 2020년 70㎢로 감소 하고 있다.
2021년 말 기준 전국의 산지(635만ha)는 보전산지(499만ha/79%)와 준보전 산지(136만ha/21%)로 구분하고, 보전산지는 다시 임업 생산 기능증진을 위 한 임업용 산지(332만ha/53%)와 자연생태계 보전. 국민 보건 휴양 증진 등 공익용 산지(167만ha/26%)로 구분하고 있다.
지금부터 필자가 왜 산지가 돈이 되다고 하는지 자세히 설명하고자 한다. 산지는 교환가치를 극대화, 시킬 수 있기에 돈이 된다고 하는 것이다.
그러면 산지를 어떻게 돈으로 만들까? 첫째, 소액으로 누구나 자금의 부담 없이 산지를 매입하여 지주가 될 수 있고 몇 배의 가치를 상승시킬 수 있는 쉬운 미래의 방법이 눈앞에 있다.
우리나라 국토의 64%가 산지로 되어있다. 조금만 외곽으로 나가면 눈에 띄는 것이 산지이다. 그만큼 누구나 소액으로 산지를 매입할 수 있다.
애덤 스미스가 국부론에서 주장한 수요와 공급이 보이지 않은 손에 의해 가격이 결정된다는 이론에 의하면 산지가 많다는 것은 가격이 저렴하여 소액으로도 산지 매입은 가능하다는 뜻이다.
가격이 싼 산지의 미래가치를 볼 수 있는 능력만 있다면 평당 1만 원의 산 지 1,000평을 1,000만 원에 매입하여 인허가를 득한 후 건축이 가능한 땅으 로 만들었다면 최소 평당 5만 원에서 10만 원으로 매도가 가능할 것이다. 5 배에서 10배의 가격 상승이 되었다면 인허가 비용을 제외하고도 꽤 큰 부가 가치를, 만들 수 있다.
둘째, 맹지인 산지에 건축하는 방법이 있다면 얼마나 좋을까? 그러면 맹지 인, 산지를 싸게 사서 건축인.허가를 받은 후에 비싸게 팔 수 있지 않을까? 여러분에게 부자 되는 방법 중에 맹지에, 건축할 수 있는, 방법을 알려드리고자 한다.
건축법상 건축이 가능한 토지의 조건인 4m 이상의 도로에 2m 이상을 접해 야 맹지가 아닌 대지가 될 수 있다. 맹지와 대지의 가격 차이는 매우 큰 이유가 여기에 있다.
맹지는 사용 가치가 없기 때문이다. 부는 대중이 가는 길에는 없다. 소수가 가는 길에서 부를 찾아라. 모일 것에는, 다만의 예외 조항이 있다. 예외 조 항이 소수가 가는 길이다. 건축법에서 맹지에 건축허가가 가능한 조항을 찾 아보자. 돈은 여기에 있다. 사용 가치를 극대화할 때만이 교환가치를 키울 수 있다.
대지와 도로, 건축물의 대지가 반드시 「건축법」상 도로에 접하여야 하는지? 건축법 제44조 등 [12-0559, 2012. 10.31.]에 대해서 알아보자.
질의 요지는 건축법 제44조 제1항에서 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로 (자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외함)에 접하여야 한다고 규정하면서, 같은 법 제3조 제2항에서는 일정 지역에서는 같은 법 제44조를 적용하 지 아니한다고 규정하고 있다.
여기에서 “적용하지, 아니 한다.”라는 것은 건축물의 대지가 도로에 접하지 아니하여도 된다는 의미인지, 아니면 건축물의 대지와 도로가 접하는 부분이 2미터 이상은 아니더라도 최소한 도로에 접하기는 하여야 한다는 의미인지?
회답을 살펴보면 이 건 질의에서 “적용하지, 아니 한다.”라는 것은 건축물의 대지가 도로에 접하지 아니하여도 된다는 의미이다. 그렇다면 대지가 도로에 접하지 않아도 건축이, 가능하다는 것이다.
이를 건축법 제44조제1항 단서와 각호 및 같은 법 시행령 제28조 제1항에 서 규정하고 있는 접도 의무 예외 사유에서 그 해답을 찾을 수 있다.
해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우와 건축물의 주변에 광장, 공원, 유원지, 그 밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 공지가 있는 경우와 같이 건축물 의 대지가 도로에 접하여 있지 아니하여도 건축물의 주변에 공지 등이 존재 하여 건축물로의 통행에 지장이 없는 경우를 규정하고 있는 점 등에 비추어 볼 때라고 규정하고 있다.
이 사안에서와 같이 「건축법」제44조의 적용이 제외되는 대지의 건축물에 대해서는 도로에 접할 것을 요구하지 아니한다고 해석하는 것이 접도 의무 규정의 취지에 부합한다고 할 것이다. 이처럼 맹지도, 건축행위 등 개발이 가능하다.
그렇다면 필자는 산지가 왜 미래의 보고가 된다고 주장하는 걸까? 정책 지 원. 규제 혁파로 드론 산업 더 높이 비상, “제2차 드론 산업 발전 기본계획 에 따라 안전한 도심지 드론 운영환경 조성을 위해 2027년까지 드론 교통 관리 시스템(UTM), 배송로, 이착륙장 등을 구축하고 드론 보험상품 다양화 등 사업자 부담을 완화하여 도서벽지를 시작으로 드론 배송 지역을 점차 확 대해 2032년(2023.6.29. 국토부)에는 다양한 드론 생활 서비스가 정착되도 록 추진한다.
드론이 보편타당한 운송수단이 될 때 건축법에, 다만이라는 예외 조항이 하 나 더 추가될 것이다. 드론 착륙장이 있을 때 도로에 접하지 아니해도 건축 이, 가능할 것이다. 그러면 지금부터 최고 위치의 산지를 찾아보자. 드론으 로 갈 수 있는 산지가 이에 적합한 산지이다.
임야에 대한 공익직불금, 산지 직불금 제도가 22년 10월부터 시행되었다. 이것은 어떤 의미일까? 임업 산림 공익기능 증진을 위한 직접 지불제도 운 영에 관한 법률이 시행되고 있어서 산림의 손실에 대한 보상이 가능하다는 것이다. 따라서 산지의 소유가치를 인정하는 제도를 활용하는 것이 부를 창출하는 길이다.
산림의 탄소배출권 구매 중개로 임업인의 소득 보전 정책을 최대로 활용하 면, 우거진 산림 그 자체만으로도 돈이 되는 시대가 되었다. 또한, 산지 은 행이, 도입되면 산지 연금이 가능한 때가 곧 오리라는 것이 필자의 예견이다.
2011년 도입된 농지 연금의 뒤를 이어 산지 연금도 제도화될 것이다. 국민 연금 + 주택연금 + 농지 연금 + 산지 연금 = 노후가 편안해진다. 지금부터 준비하자. 부가가치가 있는 미래의 산지를 찾아 나서자.
국토의 63.2%(192억 평) 인 산지 중에 79%(150억 평) 인 보전산지에서도 가능 용도가 많다. 특히 53%(100억 평) 인 임업용 산지에서 가능 용도를 찾아 산지의 사용 가치를 극대화한다면 작은, 돈으로 시작한 산지 투자가 여 러분을 부자로 만들어 줄 것이다.
꼭 기억해야 하는 것은 ”실행이, 답이다“라는 말처럼 행하지 않으면 어떤 것 도 여러분의 것이 될 수 없다. 이것이 바로 부자와 가난한 사람의, 차이다. 전술한 내용을 다시금 자세히 읽어 보기 바란다. 진정한 부동산 부자가 되고 싶은 분은 언제든 아래 연락처나 이메일로 문의 주시기 바란다.
010-5345-0641
yto6200@naver.com
서울시 서초구 서초중앙로 72번길 영빌딩 503호
[칼럼 제공 성진용 건축사]
이안건축사사무소 대표
명지대학교 부동산대학원, 학부 객원교수
건국대, 농협대, 평택대, 단국대,부동산최고위과정 교수
매경.조선일보 땅집고 부동산 강좌교수
국민부자협동조합 토지 경.공매 과정 교수
공인중개사협회 교수
건설기술교육원 교수
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