[최숙현박사칼럼]고금리 고물가 시대에 나의 자산 지키기!

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최숙현 부동산학 박사 칼럼

본 칼럼은 국민부자협동조합, 전문가 25인의 칼럼 모음집, 국민부자지침서 중 일부분이다. 필자는 97년 은행에 입사하여 약 26년간 근무하고 있으며, 현재는 전북은행 부지점장으로 근무하고 있다.

본점 사회공헌부에서 금융 강사로 활동할 때 청소년, 대학생, 일반인을 대상으로 금융경제를 진행하면서, 우리나라 금융교육의 부족함을 인식하고, 금융 지식을 얻고자 하시는 분들께 조금이나마 도움이 되고자 본 칼럼을 작성하게 되었다.

특히 본 칼럼은 금융상품에 관심이 많은 분, 대출 금리를 낮추고 싶은 분, 고물가 고금리 시대에 투자할 자산의 방향을 찾고자 하는 분, 저위험 중수익 상품 투자에 관심 있는 분, 한 번이라도 투자손실을 보신 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 한다.

국제정세와 금리변화를 살펴보면, 1997년의 IMF 외환 금융위기와 2008년 미국의 ‘서브프라임 모기지’ 사태 등 일련의 국제금융위기를 겪으면서 금융시장의 안정화를 위하여 정부에서 금융 관련 제도를 일제히 정비하기 시작했다.

10년 주기설의 학습을 바탕으로, 2019년 COVID-19 팬더믹은 정부의 선제적 관리와, 국민들의 적극적인 협조로 잘 극복했으나, 미-중 무역전쟁, 우크라이나 및 이-팔 전쟁, 미국 중앙은행의 기준금리 인상 등으로 인한 우리나라 기준금리의 급격한 상승은, 부동산 시장과 금융시장에서 또 한번 위기설이 부각되며, 투자 방향성에 대해 다시금 고민하게 된다.

경제전문가 김광석 교수는 2024년 고물가 장기화에 따른 고금리는 지속될 예정이며, 인플레이션을 잡기 위한 기준금리 인상은 계속될 수 밖에 없어, 궁핍함을 인내해야 할 만큼 어려운 경제로, 2024년을 전망했다.

2023년 대출을 사용하는 고객들이 금리 상승에 민감하게 반응하며, 대환 상품을 찾고자 상담을 신청하는 사례가 많은 한해였다. 과연 얼마가 올랐기에 고객들은 빠르게 반응하는 걸까? 먼저 미국의 기준금리와 한국의 기준금리를 비교해 보자.

ㅁ 미국과 한국 중앙은행 기준금리 비교표

기준월	미국	상승(배)	한국	상승(배)
22년 1월	0.25%	-	1.25%	-
22년 7월	2.50%	10.00	2.25%	1.80
23년 3월	5.00%	2.00	3.50%	1.55
23년 11월	5.50%	1.10	3.50%	-

미국의 금리와 한국의 금리를 비교한 결과, 우리나라가 훨씬 더 금리 상승률이 낮게, 보수적으로 운영하였음을 알 수 있다. 미국은 2022년 1월 0.25% 대비 2022년 7월 2.5%로 10배 상승한 반면, 한국은 2022년 1월 1.25%에서 2022년 7월 2.25%로 1.8배만 상승하여 금리에 대한 반응은 미미했다.

그런데 2023년 3월 미국이 5%로 2022년 7월 대비 2배 상승, 한국도 3.5% 로 1.55배 상승하자, 대부분 고객은 금리에 대한 큰 부담을 갖고, 미국 기준금리 상승에 엄청난 관심을 보이기 시작했다.

2023년 상반기, 대출실행 시점과 비교하여 금리 상담을 희망하는 고객들로 붐비었으나, 2023년 11월 미국의 금리가 5.5%로 2023년 3월 대비 1.1배 상승한 반면, 한국은 3.5%로 동결하자 상담 문의가 잦아들었다. 고금리 기조가 계속될수록 고객들의 금리 민감도는 높아지고, 대출 자산의 이동은 지속해서 발생할 것으로 보인다.

한국의 기준금리는 2023년 3월 대비 그대로인데, 왜 대출 금리가 상승할까? 한국은행 기준금리가 대출 금리에 영향은 받지만, 그대로 적용되는 기준금리는 아니다. 은행에서 대출받을 때 사용하는 기준금리는 시장 기준금리 금융채 AA+, 시장연동기준금리 CD 유통수익률(91일물), COFIX (신규 취급액 기준, 잔액 기준, 신 잔액 기준) 등으로, 기준금리에 가산금리를 적용하여 대출을 산정한다.

COFIX는 국내 주요 8개 시중은행이 제공한 기초자료로 정기예금, 정기적금, 상호부금, 주택부금, CD, RP, 표지어음, 금융채 등의 자금조달 총액 및 가중평균 금리를 종합하여 신규취급액 기준, 잔액 기준, 단기 코픽스를 산출하여 평균비용을 측정한 자금조달 비용 지수로, 매월 15일 공시하는 자료이다.

CD유통 수익률(91일물)은 금융투자협회가 10개 증권회사로부터, 매일 두차례 신용등급이 AAA급인 시중은행의 CD발행물(91일물 기준)에 대한 거래수익률 또는 호가수익률을 통보받아, 상하 각각 1개의 수익률을 제외한 8개의 수익률을 단순평균하는 방식으로, 매일 2회 12시와 18시에 CD 최종호가율을 발표한다.

시중은행과 지방은행은 1금융권으로 COFIX(신규취급액 기준, 잔액 기준, 신잔액 기준)와 CD유통 수익률(91일물)은, 동일한 기준금리가 적용된다.

시장 기준금리 금융채 AA+ 는 각 금융기관이 발행하는 무담보 채권의 유통금리로, 은행별로 기준금리가 다르다. 각 은행의 신용등급이 다르기 때문이다. 민간 신용평가 기관이 신용등급별, 만기별로 발표하며, 은행의 금리 순위는 종종 바뀌기도 한다.

2금융권인 상호저축은행, 신용협동조합, 상호금융, 새마을금고 등은 기준금리 적용방식이 다르기에 1금융권과 금리 차이가 난다. 예금금리와 대출금리 모두 1금융권에 비하여, 대부분 높은 수준을 보인다.

국내 주택담보대출과 정기예금 이자율을 살펴보기 위해서는 주택담보대출 금리 흐름을 알아야 한다. 우리가 가장 잘 알고 있는 아파트 주택담보대출 금리에 대하여 알아보자.

주택담보대출은 혼합 5년 고정금리와 변동금리 상품으로 구분되며, 3개월과 6개월의 금리 변동주기를 선택할 수 있다. 금리 상승이 예측된다면, 혼합 5년 고정금리 상품이 유리하며, 변동금리 상품은 6개월이 유리하다. 또한, 금리 하락이 예측된다면 3개월 변동금리가 유리하다.

현재 선택한 금리가, 미래에는 불리한 금리가 될 수 도 있기 때문에, 대출받는 시점에 장기적인 시장의 흐름을 파악하고 선택해야 한다.

급변하는 시대로 예측이 어렵다면, 본인의 소득과 이사 계획 등을 파악하고, 대출받을 금액과 이자 납부가 가능한, 소득에 따른 포트폴리오를 안정적으로 구축하여, 신용에 변동이 생기지 않도록 잘 관리하여야 한다.

대출 실행 후, 3년 초과 시 중도상환 수수료는 면제이기 때문에, 다른 은행으로 대출을 바꾸면서 금리 구조를 변경하는 방법도 있다.

현금을 보유하고 있는 대부분의 고액 자산가들은 4~5%대의 안전한 수익률을 추구한다. 예금과 적금은 안전자산으로, 최근 금리가 4% 이상으로 상승하여 저위험 중수익의 효과를 기대할 수 있다.

정기예금은 목돈을 일시에 예치하고 계약기간이 종료되면, 제시받은 확정이율로 만기에 원금과 이자를 함께 받는 상품이며, 정기적금은 매월 일정 금액을 정해진 기간 동안 납입하고, 만기에 일시로 원금과 이자를 받는 상품이다.

수신금리가 지속적 상승이 예측한다면 1개월~6개월의 단기물 예치가 유리 하며, 하락하는 추세에는 2~3년의 장기물 상품이 유리하다. 단, 가입 시점 자금계획과 단기물과 장기물의 금리 차이도 분석하여 상품을 선택해야 한다.

필자가 생각하는 향후 투자관점 및 시사점에 대해서 짚어 보겠다. 고금리 시대에 자산을 가지고 있는 사람은 더 많은 이자를 받기 위해 저축을 늘리게 된다. 은행에 같은 자금을 맡기더라도 이자율이 높으면 더 많은 이익을 얻을 수 있기 때문이다.

특히, 최근 실물 부동산인 아파트 가격의 변동성, 주식의 변동성, 환율의 변동성이 커지고, 비트코인, 채권 등 원금 손실의 위험이 있는 자산을 운용하면서, 미래를 정확하게 예측하지 못해 손해를 보는 경우가 종종 있다.

예전에는 투자할 자산의 자금 흐름을 어느 정도 예측할 수 있었지만, 현재는 시장의 빠른 변화와 다양한 변수로 특정 자산을 정확하게 분석하여 수익을 창출하기가 어려운 시대이다.

실물 부동산인 아파트는 구매한 시점 대비 부동산 가치가 하락하여 손실을 보는 사례, 국내 주식과 미국 주식의 타이밍을 못 맞추어 손해 보는 사례, 엔저 현상으로 최근에는 850원대까지 낮아져 기존에 엔화 가치가 높았을 때 투자한 사람들은 손해를 보고 있다.

각종 부동산 사기, 보이스피싱 등으로 인하여 가진 자산도 잘 관리하지 않으면 없어지는 시대이기도 하다. 정확한 예측이 어려운 시대로, 반드시 본인이 투자에 대한 정확한 판단과 확신이 들 때, 신중하게 잘 선택해야 하는 이유는, 본인에게 책임이 귀속되기 때문이다.

유명한 경제 분석가들도 주식, 채권, 펀드, 환율의 변화무쌍한 시장에서 꼭 정답을 알 수는 없다. 하지만, 우리는 안전하게 자산을 관리하기 위하여 미래를 예측하고 준비해야 한다.

첫째, 환율, 주식 등 변동성이 높은 투자상품은 구매비용을 평균화하는 방법으로 투자상품이 낮게 평가되었을 때 일정한 금액을 꾸준히 매입하는 방법을 추천한다.

둘째, 실물 부동산인 아파트는 인근 시세보다 저렴한 분양가 상한제 아파트를 추천하며, 경매 물건 분석을 통해 시세 대비 20~30% 낮은 물건을 선택 하길 추천한다.

셋째, 대출 선택 시 금융상품 구조 및 금리를 분석하여, 자산의 규모 및 이사 계획 등을 감안하여, 상환 구조가 가능한 포트폴리오로 구성하고, 고금리 시대로 여유 자금이 있다면 무조건 대출 상환하기를 추천한다.

넷째, 고금리 시대에 무리한 투자 보다는 저위험 중수익의 수신 상품에 예치하고, 은행별 금리를 분석하여, 1금융기관에 안전하게 맡기길 추천한다.

다섯째, 국민연금 수령 개시 연령이 점차 늦어지는 추세로, 은퇴 시점과 국민연금 개시 연령을 먼저 파악하고, 그 공백 기간에 연금 수입이 들어올 수 있는 구조를 만들길 추천한다.

고물가 고금리의 시대로 안전하게 자산을 지키고 싶거나, 대출에 관심 있는 분들을 위하여 핵심만 요약해서 설명드렸다. 최근 투자할 자산의 방향성을 잃은 분들에게, 본 칼럼이 조금이나마 도움이 되길 바란다. 또한, 비대면 시대로 은행 창구에 방문이 어려우신 분들을 위해 네이버 블로그를 운영하고 있으며, 블로그를 통해 상품 가입 및 이벤트 행사에 참여할 수 있다.