[권소혁박사 칼럼] 내 집 마련 세명일 때 제일 빠르다

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권소혁박사, 부동산학

[한국부동산자산관리신문] 권소혁박사 = 내 집 마련과 결혼 및 출산을 모두 해야 하는데 어떤 걸 먼저 해야할까?

성년이 되어 학교를 졸업하고 사회에 진출한 사회초년생은 20대의 패기를 가지고 있으나 현실은 내 맘대로 흘러가지 않는다. 일명 금수저라고 불리는 일부 사람들을 제외한 중산층 대부분은 매월 받는 월급 또는 사업소득으로는 내 집 마련에 오랜 시간이 걸린다. 가구소득 대비 주택가격 비율을 뜻하는 PIR(2023년 9월 기준 전국=4.6, 서울=10.0)에서 알 수 있듯이 서울에서 월급 절약만으로는 내 집마련이 거의 불가능해 보인다.

결혼하고 독립된 가정을 이루면 내 집 마련을 해서 주거가 안정되어야 한다. 결혼 전에 사회활동을 충분히 해서 종잣돈을 모으고, 투자활동으로 내 집 마련을 위한 토대를 마련하는 것은 중요하다. 그러나 그 기간이 너무 길어지면 결혼 적령기를 지날 수도 있고, 사랑하는 사람도 계속 기다리지 않는다.

부모님의 지원이 없어도 사랑하는 사람과 결혼하여 부부가 함께 노력해서 보증금을 늘려나가자. 월세에서 전세로 다음에 내 집으로 진행하는 방법이 정석이며, 혼자 내 집 마련하는 것보다 둘이 빠르고, 자녀가 있는 셋이 되면 가장 빠르다. 하나 더하기 하나는 둘이 아니라 셋이 될 수 있다는 사실을 명심하자.

사랑하는 사람이 있다면 결혼을 먼저 하는 게 내 집 마련에 유리하다. 그 이유는 6가지가 있다. 지출감소, 수입증가, 합리적인 의사결정, 특별공급 및 우선공급 청약제도 활용, 특례대출 활용, 세금혜택이다.

결혼해서 가정을 이루면 정서적으로 안정되고, 책임감이 생기기 때문에 불필요한 지출을 줄일 수 있다. 혼자 살 때보다는 지출 총액은 늘어나지만 두 사람의 지출 합계 금액보다는 적다는 말이다. 특히, 혼자 살아도 둘이 살아도 고정적으로 지출하는 비용을 주목하자.

가장 큰 비용은 주거비다. 각자 따로 전세 또는 월세로 거주하고 있다가 함께 거주하면서 총주거비를 줄일 수 있다. 자녀를 출산하기 전까지는 다소 좁더라도 주거비를 줄일 수 있는 소형평형 주택을 선택하자.

다음으로, 식사비 및 데이트 비용이다. 결혼 전에는 데이트 비용이 많이 발생한다. 맛집을 찾아가서 맛있는 음식을 먹으면서 힐링하고, 인증샷을 인스타그램에 올려야 한다. 식사 후에는 분위기 좋은 카페에서 커피와 디저트를 먹어줘야 한다. 결혼 후에는 부부가 내 집 마련이라는 공통의 목표를 정하고 이런 FLAX는 잠시 미뤄두길 바란다. 데이트 비용을 줄이는 것이 중요하다.

또한, 혼자 살 때는 집에서 식사하는 경우가 드물다. 요리를 취미로 하거나 직업적으로 관련이 있지 않은 대부분의 1인 가구는 외식이나 배달(포장)해서 식사한다. 직접 장을 봐서 요리하는 것보다 비용도 저렴하고 시간적으로도 여유가 생기기 때문이다. 그러나 맞벌이 부부가 함께할 때는 평일 저녁이나 주말에 집에서 함께 식사할 수 있어서 외식비용을 절약할 수 있다.

마지막으로 차량 유지비이다. 평일에는 수도권 기준으로 지하철역 근처에 거주하거나 직장까지 한 번에 갈 수 있는 버스노선이 있으면 대중교통을 이용해서 직장에 출퇴근하고, 교통이 불편하거나 너무 멀리에 살면 자차로 출퇴근한다. 주말에는 취미 여가 활동 또는 맛집 투어 등을 하면서 주유비, 고속도로 통행료, 차량 소모품 비용 등이 발생한다.

취업 또는 창업하면 차량부터 구입하는 추세이므로 부부가 각각 차량을 보유하는 경우가 많다. 직장이 멀어서 차량 두 대를 유지하는 특별한 경우가 아니라면 결혼 후에는 한 대를 정리해서 한 대만 보유해서 차량 보험료 및 유지비용을 줄일 수 있다.

정리하면, 결혼해서 줄일 수 있는 지출 비용은 주거비, 식사비, 데이트 비용, 차량 유지비 등이다. 내 집 마련을 위한 준비의 시작은 불필요한 지출을 줄이는 절약에 있다는 것을 명심하자.

결혼 후에도 짧게는 자녀 임신 및 출산까지 아니면 육아휴직을 활용해서 장기간 맞벌이를 할 수 있다. 혼자보다 둘이 버는 게 초기 종잣돈 마련에는 훨씬 유리하다. 근로자를 기준으로 사회생활을 하면서 점차 경력이 쌓이고 직급이 올라가면서 소득이 늘어난다. 이때 부부가 맞벌이하면 가구소득의 증가 폭도 커지기 때문에 종잣돈을 마련하는 시기도 앞당길 수 있다.

종잣돈이 최소한 5천만원 ~ 1억원은 있어야 투자를 시작할 수 있는데 맞벌이하면서 최대한 빨리 모으는 것이 중요하다. 근로소득은 50대 초반에 소득의 정점에 도달한다. 민간기업에서 현재 60세가 정년이지만 평균 은퇴 나이는 55세이고 40대에는 은퇴 후 생활과 노후를 준비해야 한다. 절약과 저축만으로는 부족하므로 30대부터는 종잣돈을 하루라도 빨리 확보해서 투자를 통해 불려서 내 집 마련을 해야 한다.

부동산 투자 공부를 함께 하면서 의사결정을 할 수 있다. 성공적인 투자를 위해서는 부동산 및 투자 관련 기본지식을 학습하고, 여러 가지 정보를 수집하며 분석한 후에 스스로 의사결정을 한다. 전문가라는 투자자도 실패하는 경우가 있는데, 초보 투자자는 의사결정 자체가 어렵고, 의사결정 후에도 확신을 갖지 못한다.

혼자보다는 둘이 상의하고 고민하면 정보수집의 양도 늘어나고 의사결정을 할 때 실수를 줄일 수 있다. 투자 의사 결정에서 독단적인 판단은 실패로 가는 지름길이다.

주택 청약제도에서 종잣돈이 적은 청년들에게 혜택이 많은 특별공급과 우선 공급을 활용할 수 있다. 사회초년생이나 신혼부부는 청약제도 특히, 특별공급을 활용하는 것이 청약 당첨에 유리하다. 생애 최초 주택 구입자 특별공급과 신혼부부 특별공급이 있다.

또한, 신생아 우선공급제도가 시행될 예정이다. ‘주택 공급에 관한 규칙 일부 개정령안’이 2023년 12월 7일부터 2024년 1월 16일까지 입법예고 되었다. 입법예고가 끝나면 신생아 우선공급도 시행될 예정이다. 신생아 우선 공급은 기존의 생애최초 주택 구입자 특별공급과 신혼부부 특별공급 물량의 20%를 2세 이하의 자녀가 있는 가구에 우선적으로 공급하는 제도이다.

각종 특례대출을 활용할 수 있다. 신혼부부 또는 생애 첫 주택 구입자, 신생아(신생아 특례대출, 신생아 전세대출) 등 특례 대출제도가 시행되고 있다. 경제적 기반이 부족하고 미래 소득은 높아질 수 있으나 아직 현재 소득은 낮은 청년, 신혼부부를 대상으로 저금리의 특례대출상품(디딤돌 대출, 버팀목 대출)이 있다. 경제적인 독립을 이루기 전까지는 투자하는 동안에도 대출이자 비용이 족쇄처럼 계속 따라다니기 때문에 저금리 대출의 효과는 크다.

한덕수 국무총리는 지난 13일 마포구 DMC 타워에서 주재한 제11차 청년정책조정위원회 모두발언에서 청년 주거 대책으로 "청년들의 내집마련 기회도 확대하겠다."며 "청약에 당첨되면 2%대의 금리로 40년까지 대출이 가능하도록 하겠다."고 말했다. 정부에서도 청년 및 신혼부부를 위한 특례 대출제도를 더욱 강화하고 있는 상황이니 잘 활용하자.

주택을 구입, 보유, 매각하는 과정에서 각종 부동산 세금 납부 의무가 있는데 여기에도 혜택이 있다. 취득세, 재산세(종합부동산세), 양도소득세가 있는데, 그 중에서 취득세는 생애 첫 주택 구입자를 대상으로 취득세 감면제도를 시행하고 있다.

또한, 내년 1월 1일부터 신혼부부가 양가 부모님에게 결혼 자금을 증여세 부담 없이 3억 원까지 받을 수 있다. 혼인신고일을 기준으로 전후 각 2년 이내 총 4년간 증여를 받으면 기본 공제 5000만원(10년 합산)에 1억 원을 추가로 공제받을 수 있다. 법과 제도는 스스로 공부하고 알아야 혜택을 볼 수 있다.

사회에 진출한 청년들이 행복한 가정을 이루고, 부동산을 공부해서 본인에게 가장 유리한 방법을 찾아서 내 집마련의 꿈을 이루길 바란다.

권소혁 부동산학 박사

이메일 kwon_sojang@naver.com

■ 학력

전주대학교 대학원 부동산학 박사

■ 약력

現 롯데건설(주) 부장 (아파트, 오피스텔, 상가 분양 및 임대 업무 15년)

現 나사렛대학교 국제금융부동산학과 연구교수

前 전주대학교 부동산학과 객원교수

現 건국대학교 미래지식교육원 출강

現 (사)한국주거환경학회 이사(교육연구위원회 부위원장)

現 (사)대한부동산학회 이사