[한국부동산자산관리신문] 김준수 기자 = 본 칼럼은 국민부자협동조합 전문가 25인의 칼럼 모음집, 국민부자 지침서 중 하나이다. 부동산 투자 관련 언론 매체를 통해 자주 접하는 기사 중의 하나가 연예인의 건물 매입 기사다. 불안정한 직업이기에 고정 수입에 대한 혹은 양도 차익에 대한 roman이 그들 뿐만 아니라 일반 투자자 누구에게나, 있을 것이다.
건물 투자란 이전에도 그렇고 지금도 그렇고 여전히 진입 장벽이 높은 그들만의 리그. 그리고 얼마에 팔았다. 더라는 너무 뻔한 통속적인 결말이 주를 이룬다.
사실 세세하게 살펴보면 건물 투자 행위는 한도 끝도 없는 일련의 과정들의 집합체인데, 기본적으로 지역을 잘 알아야 하고, 경제와 금융을 알아야 하고, 법(민법, 공법, 세법 등)을 알아야 하고, 건축을 알아야 하고, 세금을 알아야 하고, 산업을 알아야 하고, trend를 알아야 하고 기타 등등의 요소와 변수가 너무 많다.
우리는 이에 대해 상상의 편린을 더해 굉장히 쉽게 카더라 한다. 그러한 이야기들이 시장에 흘러 흘러 정말 가끔은, 아주 가끔은 기발한 발상의 공간들이 “어마한” 수익으로 이어지는 흥미진진한 광경을 목격하게 될 때마다 글이 쓰고 싶어지기에 그걸 제목에 녹이고 싶었다.
물론 타인이 돈을 버는 간접 경험에 대한 썰 이겠지만, 그런 뛰어난 수익들 은 투자 과정을 충분히 분석해볼 만한 가치를 지닌다. 심지어 시장이 이와 관련해 초기 단계라면? 생각만으로도 너무 재밌고 신나는 경험의 직접 주체가 되었다면? 꼬리에 꼬리를 무는 상상들로 그런 의욕을 갖고 있을 때 지인의 생일파티에 초대된 공간이 성수동이었다.
너무도 낡았는데 색감으로 가득한 공간을 접하고 매료되어 처음으로 쓴 글인데, 그때도 참 괜찮게 썼다 싶었지만 지금 이 시점에 와서 읽어보니 여전한 혜안이라 생각한다.
그리고 2023년 끝자락인 12월에도 성수동은 여전히 계속 풀어갈 이야기가 많은 동네이기에 쓰고 싶은 글이 많아 일부러 2018년에 쓴 이 글을 시작으로 해본다. 아무래도 2018년에 작성된 글이라 현시점과는 차이가 있어 조금 은 감수해야 할 내용이 가끔 나오는 데 이에 대한 내용은 따로 표시를 하고 이 이후에 이야기도 또 풀어 볼까 한다.
본 칼럼은 중소형 건물 투자와 관련한 시중의 뻔한 투자 방식에 행정 계획적 측면에서의 분석과 공간이 지닌 내재적 가치를 발현할 수 있는 시각을 더하여 보다 흥미롭게 ‘썰’을 풀어 보는 데 목적이 있다.
젠트리피케이션(gentrification)라는 단어를 몇 년 전부터 심심치 않게 볼 수 있다. 1960년대 런던의 사회학자인 Ruth Glass가 고안한 단어로 사전적 의미로는 낙후된 구도심 지역이 활성화되어 중산층 이상의 계층이 유입됨으로써 기존의 저소득층 원주민을 대체하는 현상을 가리킨다.
그녀가 정의한 개념은 계급 역학의 문제의식을 담은 주거지 이동에 초점을 맞추고 있으나 점차 대도시의 구도심에서 일어나는 공간변화를 가리키는 개념으로 사용돼 오고 있다. 현재 우리나라에서는 상업용 부동산에서의 마찰을 담은 용어로, 용어가 사용되기 전 그간의 현상을 잘 살펴보면 하나의 흐름을 도출할 수 있다.
10여 년도 훨씬 전 공간의 흐름이 유행을 좇으면서 생겨난 특수한 상권, 카 페 거리. 그리고 현재는 OO로수길, XX리단길로 명명 되어진 지역들을 생각해보면 공간의 구성을 쉽게 추측할 수 있다. 시초는 신사동 가로수길이 아니었는가 기억을 더듬어 본다.
한 번 더 주목받게 된 곳은 2011년 신분당선이 완공되기 전의 분당 정자동 카페거리. 해당 지역의 상권이 특수효과를 누리는 동안 폭발적인 수요와 임대료는 비례해 상승하게 된다.
뜨는 동네 신사동, 정자동에서 시작된 ‘카페거리’라는 상권문화는 두 지역의 화제성으로 일파만파 우후죽순 생겨난 것은 다들 아시는 사실. ‘우후죽순’이 라 표현된 지역에는 임대료가 낮았던 구도심의 낙후된 지역까지 어느샌가 포함되어 진다.
기존의 카페거리는 물론 젊은 예술가와 영세상인이 모여든 저가 임대료 지역의 활성화는 임차인들이 감당하지 못하는 수준까지 임차료가 상승하며 그 수명을 다하고 만다.
대형 프랜차이즈 매장의 대거 유입으로 상권 특유의 분위기를 붕괴시키고 뻔해진 상권은 결국 소비자가 지불 하는 가격으로 전가되거나 질 낮은 서비스로 대체된다. 이는 소비자의 이탈을 불러일으키며 점포의 적자 수준을 심화시켜 결국 상권이 붕괴 되는 흔한 이야기로 귀결된다.
젠트리피케이션은 서론에서 언급한 것과 같이 부정적인 현상이 강한 것이 특징이다. 그러나 공간이 어떻게 변하였는지 잘 생각해보자. 택지개발로 인해 새롭게 세워진 공간이 아닌 구도심의 경우에는 다시 한번 활기를 되찾고 공간을 재창조할 수 있는 원동력이 될 수 있음을 역으로 생각할 수 있다.
이는 도시재생의 중요한 기반이 된다. 사실 젠트리피케이션은 도시경쟁력 확보를 위한 재 도시화 과정에서 필연적으로 겪게 되는 현상이라는 전문가들의 시각 또한 다수이다.
서울시 성동구의 경우 공장 이전지역을 대상으로 국내에서는 최초로 젠트리 피케이션 상생 관련 조례를 제정함으로써 주민 자치 협의체를 구성하여 외부 입점 업체를 선별, 견제할 수 있는 권한을 명시하기도 하였다.
현재 성동구는 전국 최초로 성동안심상가 발족, 사회경제적 지원센터 설립 등을 중심으로 지속 가능한 사회적 경제 생태계를 조성하기 위해 적극적으로 대책을 수립하고 지원하고 있다. 시행 초기여서 아직은 그 효과가 미비할지라도 중장기적 관점에서 젠트리피케이션의 합의점을 기대해 볼 수 있다는 데 의의가 있다.
“2020년 하반기 이후 성수동은 IT, 스타트업의 허브로서 주목받으며 임차인 들의 상황은 또 달라진다. 2023년 10월에도 여전히 성동구청장은 토지거래 허가구역 지정 요청, 젠트리피케이션 방지 관련 3법 개정을 촉구하는 공동 성명서를, 발표하는 등 적극적으로 대응하고 있다.
이후 12월 성동구청장의 토지거래 허가구역 지정 요청은 서울시에 의해 반려되었으나 이에 대한 의미를 분명 생각해보아야 한다.”
2018년 9월 3일 기준 성수동과 관련한 뉴스 키워드 관계도 분석(http:// bigkinds.or.kr)을 살펴보면 부동산 관련 및 예술 관련 키워드가 주를 이루고 있음을 파악할 수 있다. 2023년 기준, 대표적인 키워드 관계도와는 큰 차이가 있다.
성수동은 주거산업 혼재 지역으로 선도산업과 보호 산업이 병행 중인 준공 업 지역의 대표적인 곳이다. 서울시 생활권 계획에서 성수 권역은 창조적 지식기반산업 중심지로 도시재생을 통한 공간구조를 정비하여 고도화 추진, 특화산업 육성, 자족 기능 강화를 목표로 하는 전략적 거점지역으로 분류되었다. 성수동2가 3동의 경우에도 산업개발진흥지구 지정 등 정책과 연계하여 살펴볼 수 있는 지역이기도 하다.
7월 초 장마가 짧게 소강 된 어느 금요일 밤, 지인의 생일 축하에 초대된 장소는 어느 작가의 작업실이라 했다. 부동산 쟁이라, 잘 모르는 동네의 주소를 받으면 늘 습관처럼 지도를 검색해보고 간단하게나마 토지이용계획을 살펴보고 관련된 이모저모를 찾아 본다.
이는 미지의 세계를 발견하는 것 같은 재미가 있다. 그때까지만 해도 성수동을 전혀 모르는 상태에서 공장지대를 예술의 거리로 승화시킨 곳이라는 풍문만 들었던 터라 낯선 지역의 조우는 더 설레었다.
건대 스타시티에서 택시를 타고 8시에 내린 성수동2가 거리는 금요일 밤이 무색할 만큼 조용하다 못해 음산했다. 성수동 카페거리의 경우 대표명소인 대림창고 부근만이 그나마 활기를, 띄고 준공업지역이라는 특성상 단조로운 상권으로 형성되어 퇴근 시간 이후에는 인적이 아직은 드문 곳이라는 사실 은 나중에야 알게 되었다.
“2018년 7월의 밤과 지금의 거리는 정말 많이 달라졌다. 소외되었던 이 거리 가, 지금 2023년 현재에는 핫플로 거듭나다니! 말 그대로 상전벽해, 이래서 상권은 유기적이라는 말을 실감할 수밖에 없다.”
파티 장소는 이면도로에 위치 해있었다. 도심과는 다른 지저분한 건물 앞이었다. 지인의 말이 생각났다. 지저분해서 싫어할까 걱정된다고. 창고 특유의 먼지 냄새가 계단을 오르며 났다.
흔히 말하는 구옥 건물은 승강기가 없는 건물이 대다수다. 4층에 올라섰을 때 반기는 주황색 벽은 지금까지와는 다른 분위기를 자아냈다. 작가의 공간은 주황색과 남색의 강렬한 색상이 대비되는 공간에 최소한의 가구와 그림의 배치로 공간을 돋보이게 했다.
두 개의 방 중 하나는 어느 작곡가의 작업공간이라 했다. 음향 기계가 즐비하고 녹음이 가능한 부스, 몇 번 이 공간을 드나들며 우연히 모 랩퍼의 작업하는 모습도 보게 되었다. 이젤과 개성 강한 작품이 늘어선 그곳은 진정 예술가들의 공간이란 사실을 새삼 깨닫게 하였다. 허름한 건물의 말 그대로 반 전 매력이었다.
축하를 위해 모인 장소는 옥탑, 유독 바람이 불어와 조금 춥다 느낄 정도의 날씨는 나름 루프탑 파티에 최적화된 날이기도 했다. 작가가 손수 꾸민 그 공간은 인조 잔디로 덮여 있었고 따뜻한 조명 아래 캐노피와 바비큐 그릴이 설치되어 있었다. 4층 옥탑에서 느끼는 도심에서의 바비큐는 정말 생각지도 못할 일이었다. 흐르는 배경 음악도 그날의 분위기와 어울렸던 어느 멋진 여름날이었다.
공간의 매력적인 분위기에 반해 다음 날 호기심을 안고 건축물 대장과 실거래 내역 등을 찾아보는 것은 늘 그렇듯 즐거운 작업이다.
2015년 계약된 건물은 당시, 대지 기준 평당 3.1천만 원 선에서 거래되었다. 2011년 이후 성수동 카페거리가 초창기 조명받으며 부각 되는 시기로 대림창고가 한창 유명세였던 즈음이었던 듯싶다.
2012년을 개인적으로 리먼 사태 이후의 저점으로 판단하는 데 13, 14년부터 바닥을 딛고 올라오는 듯 실 거래 가액이 조금씩 상승하고(①가격) 차츰 투자자들의 매수세가 늘기 시작하면서(②거래량) 15년에는 본격적으로 시장이 정상화되었던 시기로 기억한다.
매수측은 공유지분과 대출을 활용하였다. 지하 1층을 포함하여 총 5개 층의 건물로 모두 준공업지역의 특화산업으로 분류된 업종이 여전히 장기 임차 하고 있는 상황이다. 작가의 작업실은 45평 규모로 평당 4.5만 원 수준에 관리비를 포함 임차하여 타, 지역의 비슷한 규모의 임차 공간보다는 훨씬 저렴하다고 말해주었다. 옥탑의 마당을 포함하면 임차 공간은 더 넓어지니 이거야말로 일거양득이 아닐까.
“이후 1년, 작가는 해당 건물에서 명도되었다. 예민한 내용이라 기록하기는 어렵다. 자본이익이 증가함에도 임대수익이 뒷받침되지 않아 투자자들에게 그때 이후 매력적인 투자시장으로 그렇게나 추천했지만 외면받았던 성수동 건물 시장은 2020년 하반기 이후 임차 시장의 질이 팬데믹으로 인해 급격하게 높아지며 말 그대로 폭발하기 시작한다. 임차 시장이 달라졌다 함은 시장이 긍정적으로 변화됨을 의미하여 투자자에게는 호재이지만 열성 임차인에게는 악재인 것이다.”
2018년 8월 기준 실거래 내역을 살펴보다 2015년 2개월 시차를 두고 같은 구역에서 거래된 물건이 2018년 4월 또 한 번 손바뀜 되었음을 확인하였다. 비슷한 규모의 토지로 매입 후 2년 반이 지난, 시기에 평당 약 4.5천만 원 선에서 거래되었다.
“지금 이 글을 읽는 2023년 12월 실거래가 시세를 꼭 검색해 보기 바란다.”
짧은 글로 젠트리피케이션의 양면과 도시재생 측면에서의 성수동을 살펴보았다. 서울의 준공업지역이 몇 안 되는 시점에서 "전략산업의 육성 및 산업 의 고도화"가 이 지역을 또 어떻게 변화시킬 것인가 기대된다.
김영준 저 <골목의 전쟁:소비시장은 어떻게 움직이는가>에서는 성수동 카페거리의 문제점을 규모의 조건으로 인한 다양성의 부재로 꼽고 있다. 그러나 준공업지역의 산업 활성화를 놓고 보게 된다면 중장기적 관점에서 오히려 역으로 생각해 볼 수 있지 않나 싶다.
“ <역으로 생각해 볼 수 있지 않나 싶다.> 에는 쓰지 못한 투자 아이디어가 담겨져 있었는데 시장은 선점된 투자자들에 의해 그렇게 나아가고 있었다.
유기적으로 변모하는 시장은 늘 신기하다. 저자가 문제점으로 꼽은 다양성의 부재라는 단어가 무색하게도 성수동은 2023년 12월 현재 팝업스토어의 천국, 대기업의 시험대라는 기사가 매일 쏟아져 나온다.
급 마무리된 짧은 글을 다시 읽어보는 데도 관련하여 떠오르는 다양한 생각 들을 정리하고 싶어 시작한 글쓰기이다. 모르는 동네를 썼었을 때인지라 당시 여러 가지 자료들을 검색해봤었고 찾았던 도시계획들은 의도치 않았는데 이후 꽤 도움이 되었다. 행정 계획은 여전히 큰 틀에서의 도시계획이기에 쉽게 바뀌지 않는다. 수립된 계획들은 여전히 유효하며 준공업지역의 특성상 오히려 더 유연하게 운용되고 있다.
또한, 시장에서 성수동은 주목하고 있는 지역으로 여전히 많은 이야기가 쏟아져 나오고 있고 또 나올 것이다. 그래서인지 위의 글감이 된 건물이 속한 골목에서조차 가볍게 쓸 것부터, 지리한 것까지 몇 개가 떠오르기에 언제 끝날지 모를 이야기가, 괜히 기대된다.”
부동산 개발 관련 상담이나 도움이 필요하신 분은 언제든 아래 연락처로 연락 주시면 된다.
저자소개
최나경 이사
현)리얼플러스부동산중개(주) 이사
상업용부동산, 투자자문 및 중개 전문가
단국대학교 경영학과 졸업
단국대 일반대학원 부동산학 박사수료
(도시계획 및 부동산학과)
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
