[한국부동산자산관리신문] 김준수 기자 = 각종 언론이나 강연에서 최근 빌딩을 그대로 사용하면서, 증축이 가능하다고 하면 다들 너무 필요한 내용인데 너무 안 알려져 있다고 해서, 본 칼럼을 통해서 독자분들께 자세히 알려 드리고자 한다.
국내 부동산 시장이 당분간 PF 문제 등으로 어려울 것 같다고 하는데, 오히려 빌딩(오피스나 상가) 수직 증축 및 지하 증축은 별도의 PF가 거의 필요 없이 진행되기 때문에 빌딩 증축을 고려하고 계신 많은, 분들에게 도움이 될 것이다.
그럼 어떤 분이 읽으면 좋을까. 오피스빌딩이나 상가용 빌딩을 소유한 개인, 법인, 자산운용사, 건설회사 등 소유한 빌딩의 가치를 높이고 싶은 분이나 가치를 높여 매각할 생각을 하시는 분, 그리고 빌딩을 매입하기 전에 가치를 높일 수 있는지 미리 확인하실 분들에게 필요한 정보다.
자 그럼 지금부터 빌딩을 사용하면서 지상, 지하 증축하는 새로운 공법을 알아보자. 최근 부동산 시장이 매우 어렵다. 부동산PF 문제부터 커지고 있고, 이로 인하여 아파트 건설시장은 물론 오피스나 상가, 물류창고, 호텔 등 모든 부동산 개발 프로젝트가 영향을 받고 있다.
그런데 최근 서울의 경우 KB(강남지역)부터 오피스 시장에 공실률이 확 줄어들면서 오피스, 수요만 계속 늘어나고 있다. 결국 CBD(광화문지역)과 YBD(여의도지역)까지도 이런 상황이 점차 현실화되고 있다.
특히 프라임급이나 A급 오피스 시장에서 이런 현상이 두드러지고 있는데, 수요는 높고 매물은 거의 나오지 않는 상황이다. 상업 시설도 코로나 이후 계속 회복은 되고 있는데, 대규모 F&B 빌딩은 별로 없고, 특히 역세권 주변의 상업용 빌딩은 고층으로, 재건축이 가능한데도 임차인의 권리금 문제, 지 하 증축 등의 문제 때문에, 재건축이 쉽지 않은 상황이다.
그런데 지금까지 잘 알려지지 않았던 오피스나, 상업용 빌딩, 그리고 병원 등의 건축물을 그대로 운영하면서 지하나 지상을 증축하는 기술이 나왔다. 즉, 임차인은 그대로 사무실이나 상가를 운영하는 중에도 지하 증축과 지상 증축을 할 수 있는 건축구조 및 토목구조 기술이다.
실제 이런 사례는 많이 있었는데, 대형건설회사의 하도급 공정이라 빌딩 소 유자가 활용할 기회가 별로 없었다. 예를 들면 코엑스에 있는 현대백화점이 운영하는 동안 지하 4층까지 지하 주차장을 증축하였다. 물론 기초도 확대 되었다.
서초동에 있던 10층짜리 오피스빌딩이 증축되었는데, 사무실은 그대로 운영 하면서, 6개 층을 증축하였다. 그리고 기존 건축물 외관에는 루버를 설치, 약간의 리모델링을 하였는데, 이렇게 운영하면서 오피스를 증축하게 되면 큰 이점이 생기게 된다.
또 다른 예는 부산에 있는 대형병원인데, 역시 병원을 그대로 운영 하면서, 지하층 1개 층을 증축하고 지상은 5층을 14층으로 증축하였다.
당시 5층에는 수술실 등 중요한 건물이었지만, 그대로 병원 운영을 하면서 지하, 지상 증축을 하였다. 최근 서울의 경우 병원 건물을 증축할 수 있게 되었는데, 운영을 중단하면서 증축하기가 거의 불가능하기에 이런 공법을 활용하면 된다.
오피스나 상가건물을 재건축하는 것과 비교해서 얼마나 효과적일까. 일단 재건축을 하게 되면 기존 건축물에 대해 재건축 설계를 해야 한다. 그리고 설계 완료 후에는 인허가를 받고, 인허가 되면 임대 매장들은 모두 철수 시켜야 한다.
즉, 철거공사 및 재건축 공사를 하는 동안 임대료 수입이 들어오지 못하게 된다. 강남이나 여의도, 광화문 주변은 이런 임대료 수입이 상당히 크고, 특히 권리금까지도 챙겨 주어야 하는, 경우에는 재건축 공사비보다 더 큰 비용이 들어갈 경우도 있다.
그리고 기존 빌딩은 현재 공사비가 약 1.5배 이상 증가하였기 때문에 기존 빌딩 공사비도 늘어난다. 현재 가장 어려운 토지를 담보로 하는 브리 지나 부동산 PF를 통해 공사비를 조달해야 하지만, 이 역시 당분간 쉽지 않을 상황이다.
특히 1군 시공업체를 선정하지 않으면 엄청난 고금리로 조달해야 하는 상황 이다. 도심 한복판의 경우, 철거공사도 매우 어려운 상황으로, 지상 부분 철 거시 소음과 분진, 안전 문제가 발생해서 주변에서 민원이 많이 제기될 가능 성이 크다.
그런데 지하 철거는 더욱 쉽지 않은 상황으로, 지하층을 철거하는 경우 별도 인허가를 거쳐, 원상복구를 해야 하는데, 옆 부지에 대형 건축물이 있다면 별도의 보강공사를 해야 하는 상황이고, 다른 문제까지도 발생할 수 있게 된다.
가사 재건축 설계가 나온다고 하더라도 철거공사 때부터 엄청난 난관에 부딪히게 된다. 또한, 최근 서울의 경우, 철거공사에 대한 감리는 물론 EGI 펜스 설치 및 방진용 커버를 건물 전체에 설치해야 할 정도로 광주 철거 현장 붕괴 사고 이후로 아주 복잡해졌다.
오피스나 상업용 빌딩을 그대로 운영하면서 지하 증축이나 지상 증축하게 되면 일단 설계검토와 인허가를 먼저 진행하고 증축이 결정되더라도 기존 임차인을 내보낼 필요가 없다.
향후 지하나 지상 부분 마감 공사나 설비공사, 시에 약 한두 달 정도 연결 공사로 주말이나 몇칠씩 사용 못 하는, 경우 가 있지만, 임대료를 미리 할인해 준다면 큰 문제가 없을 것이다.
공사비는 기존 빌딩을 담보로 대출을 받게 되니 PF가 거의 필요 없어지게 된다. 기존 빌딩 담보에, 비해 증축 비용은, 크지 않다. 특히 KBD나 CBD, YBD 등에서는 저리로 대출을 받을 수 있다고 한다.
건축 공사비는 지하의 경우, Jack Pile로 건축물 전체를 들어 올리는 비용이 평당 100만 원 정도 들어가고, 추가 지하층 공사비는 기존 지하 공사 비와 거의 비슷하다.
이는 기존 지하층 주차장이나 지하 시설물을 대부분 그냥 사용하면서 극히 일부 구간에만 공동구를 만들어 지하 공사를 하기에 큰 걸림돌이 없이 지하를 증축할 수 있다.
바닥면적이 크면 램프를 연결해서 차량을 진입시켜도 되지만, 바닥면적이 작으면 요즘 잘 나오는 기계식 주차장으로 지하 증축을 하면 된다.
기존 지하나 지상 부분에 출입구를 만들고 지하에 추가로 연결하는 부분은 층고 2m 내외로 여러 층을 만들면 되기 때문에 주차대수를 크게 늘릴 수 있게 된다.
이런 결정은 설계사무소에서 가 설계를 해보고 법정설계를 충족하는 가장 경제적인 설계안을 제시하게 된다. 지하 증축 및 기초확대 공사까지 마무리 되면 지상 증축을 하는데, 기존 라멘 구조의 경우, 기둥을 확대하거나 스팬이 작으면 직접 철골로 외부에 기둥을 만들어 구조 보강 후 증축할 수 있다. 이 것도 설계 도면을 검토한 후 가장 경제적인 방법을 제시할 것이다.
재건축할 때와 증축하는 경우의 기간과 비용을 비교해 보면, 대체로 기간은 절반 정도가 되고, 비용은 50%에서 70%까지 줄어들게 된다. 여기에는 공사 비뿐, 아니라 임대료 수입까지도 포함하면 위치에 따라 절감 금액이 더 커질 수 있게 된다. 이런 공법은 많이 알려지지 않았어도 수많은 프로젝트에 적용 이 되었고, 하자도 거의 없었다고 한다.
다만, 도심의 경우, 증축 공사를 위한 별도 공간이나 주변 상황에 따라 안 되는 경우도 가끔 있지만, 대부분은 해결 가능하다.
공사하는 순서는 일단 지하층부터 증축하게 된다. 지하나 지상이 증축되면 기초가 더 커져야 하므로 기초와 지하층 증축 공사를 먼저 하게 되는데, 지하에 주차장이 있어도 대부분 공간은 그대로 사용하면서 지하 증축 공사 가 진행이 된다.
지상 부분에, 대한 공사를 위해 기존 사무실의 스팬이 클 경우, 기둥을 보강 하는 작업을, 하게 된다. 기존 기둥을 보강하는 작업이기 때문에 주로, 주말 이나, 저녁때 사무실이나 상가를 사용하지 않는 시간에 보강 작업을 하게 된다.
그리고 보강이 되면 지상층 증축 공사를 하게 된다. 일반 건축공사와 비슷하 게 진행이 되지만, 기존 사무실이나 상가에는 거의 영향을 주지 않는다. 물 론 약간의 소음 정도는 있을 수 있지만, 주변 교통 소음과 큰 차이는 없다고 한다.
이렇게 증축을 마치게 되면 기존 건축물의 외관이나 설비를 상황에 따라 보강할 수는 있다. 건축물이 10년이 안 되었다면 그대로 사용하셔도 무관 하지만 10년이 넘었을 경우, 진단해서 설비나 외벽을 일부 변경할 수는 있다.
이렇게 해서 공사가 완료되면 증축된 부분에 대한 MD는 전문회사와 상의 해서 준공 전에 확정, 미리 인테리어 공사를 할 수 있다. 요즘, 강남의 경우 대형 오피스를 원하는 곳이나 상가를 증축하기를 원하는 경우가 많아 이런 공법을 사용하면 증축이 모두 가능하다.
현재 빌딩 지하 및 지상 증축은 ㈜리빌딩파트너스에서 국내 최고의 전문가 들이, 모여 설계는 물론 인허가, 공사 및 준공까지 전체 PM을 하고 있다. 특히 오피스나 상가용 빌딩은 물론 병원이나 공공건축물 등 어떤 종류의 건축물도 지하, 지상 증축이 가능하다.
최고의 전문영역에서 비교 분석해서 최고의 설계안이 나올 수 있도록 설계 사와 지속 협력하고, 시공사도 리모델 링 증축 경험이 많은 회사와 협업하여 전체적으로 빠르고 안전하게 시공될 수 있도록 한다.
현재의 건축물을 몇 층까지 그리고 연면적이 얼마만큼 늘어날 수 있는지 무료로 확인도 가능하며, 검토하는 데는 약 1~2주일이 소요되며 빌딩 도면이 있으면 조금 더 정확한 검토가 가능하다.
검토되면 이 자료를 가지고 증축 관련된 전반적인 미팅을 한 후 PM계약을 하게 된다. 설계사무소 선정부터 시공사 선정, 지하, 지상 증축 관련 기술을 활용한 공사를 PM사에서 총괄하여 진행한다.
단, 설계나 시공사 계약은 건물주와 직접 하게 되지만, 여기에 대한 모든 조건 협의는 PM사에서 다 알아서 가장 좋은 조건으로 할 수 있도록 한다.
이미 서울 등 대도시 등에는 최근 용적률 및 높이 제한 등이 많이 완화되었다. 그런데 최근 공사비 폭등과 지하 철거, 기존 임차인의 권리금 문제 등 으로 재건축이 안 되는 경우가 많은데, 기존 빌딩을 운영하면서 지하와 지상을 증축하는 새로운 공법으로 진행하게 된다면 빌딩소유주는 큰 부가가치를 얻을 수 있게 된다.
오피스나 상가 빌딩을 소유하거나 매입을 원하시는 분들이 가장 큰 도움을 받을 수 있다. 즉, 현재 용적률이나 층수가, 완화되었는데, 임대차 계약이 된 임차인이 권리금을 요구하거나 지하 증축 문제로 재 건축이 안되는 경우 등 모든 경우가 다 해결될 수 있다.
현재 소유한 빌딩이 얼마나 더 지하나 지상 증축이 가능하고, 얼마나 가치가 올라갈 수 있는지 미리 확인이, 가능하니 도움을 받고 싶은 분은 아래 연락처로 연락 주시면 무료 상담을 받을 수 있다.
필자에게 카톡으로 검토할 빌딩의 지번을 보내주시면, 1~2주 안에 설계사무 소에서 현재 층수와 연면적을 검토하고 증축 가능한 층수 및 연면적을 산정 해서 무료로 알려 드리고 있다.
저자소개
최원철 박사
한양대학교 부동산융합대학원 교수
㈜리빌딩파트너스 부회장
010-8747-3449
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