[한국부동산자산관리신문] 김준수 기자 = 본 칼럼은 국민부자협동조합 전문가 25인의 칼럼 모음집, 국민부자 지침서 중 일부분으로, 대도시에 아파트를 반값에 마련하고 싶은 분들을 위해서 작성되었다. 재개발, 재건축, 모아타운사업지 등에 투자 시 주의할 점을 알게 되고 재테크 공부에 대한 필요성을 느끼게 해 줄 것이다.
먼저 소규모주택 정비사업의 종류와 추진 방식에 대해서 살펴보자. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 ‘소규모주택 정비법’)상의 소규모주택 정비사업 중 가로주택정비사업은 기존주택 20세대 이상 노후, 건물이 소재 하는 지역에서 6m 이상 도로로 둘러싸인 1만㎡(서울시 1만 3천㎡) 미만의 가로구역(기존 20세대 이상)이 대상 지역이다.
토지 등 소유자의 8/10 이상 및 토지 면적의 2/3 이상 동의를 받아서 보통 조합방식으로 진행을 하며 간혹 신탁사 대행자나 시행자 방식으로 사업을 진행하기도 한다. 사업 기간은 평균 3~4년 소요된다.
소규모주택정비법상의 ‘소규모재건축사업’은 기존 200세대 미만의 노후 연립, 아파트 세대가 소재하는 사업 면적 1만㎡ 미만의 부지에서 시행한다. 전체 구분소유자 3/4 이상 및 토지 면적의 3/4 이상 동의를 얻어 조합방식으로 진행하는 것이 보통이다. 사업 기간은 평균 3~4년 소요된다.
그리고 모아타운 사업은 가로주택형 모아타운, 소규모 재건축형 모아타운의 이름을 명명하여 그 개발 범위를 확장한 사업이고 예산지원, 종상향 등의 인센티브가 있는 사업이다. 모두 소규모주택 정비법에 근거한 사업이다.
두 번째 소규모주택 정비 사업지의 문제점을 짚어 보자. 가로주택정비사업 이나 소규모 재건축사업은 전국적으로 많은 곳에서 진행되고 있다. 그러나 자격 없는 브로커들의 주도하에 사업성을 과대 포장하여 주민들을 현혹 시킨 후 동의서를 제출케 하여 조합설립인가 이후 용역비를 받아 챙기고 떠나버린 현장들이 많다. 조합설립 이후 사업성이 없다는 사실을 알게 된 조합원들의 비협조로 사업 진행이 중단된 지역도 있다.
그리고 2023년 12월 현재 모아타운으로 지정된 곳은 81곳에 달한다. 도시 정비사업의 요건검토와 사업성 분석까지 일거에 가능한 닥터빌드, 프로그램 으로 검토한 결과 서울 시내 모아타운 후보지의 상당수가 사업성이 떨어지 거나 사업성이 전혀 없는 지역이 많다. 문화재 구역의 제한으로 사업성이 없거나 가령 조합원은 250명인데, 건립세대수가 200세대가 되는 등 사업성 이 부족한 지역이 많다.
또는 모아타운 후보지로 지정이 되었지만, 후보지까지의 진입도로가 확보되 지, 않아서 정비사업의 진행이 멈춘 곳도 있다. 대규모 재개발, 재건축사업 은 그 절차가 복잡하고 분양가 상한제, 재건축 초과 이익환수제 등 진행을 막고 있는 제도가 걸림돌이다. 따라서 비교적 절차가 간단하고 3-4년 만에 입주까지 가능한 모아 타운을 비롯한 소규모주택 정비사업을 활성화, 시킬 필요가 있다.
세 번째 소규모주택 정비 사업지의 투자가치를 살펴보면, 가령 어느 지역의 다세대 주택가격이 4억 원이고 2억 5천만 원의 전세를 든 세입자가 있다면 이 집을 매입하는 경우 실투자금 1억 5천만 원이 소요될 것이다.
이 노후 빌라를 소유하고 있는 조합원이 조합원 분양가 6억 원에 취득할 수 있는 여건이고, 조합원의 지위를 이후 12억 원에 매각하였고 전세금 반환 금액 2억 5천을 고려한다면 이 투자자는 1억 5천만 원의 밑천으로 9억 9천만 원을 회수한 것이 된다. 즉 재개발 재건축에 대한 투자는 수익률이 상당히 높은 투자이다. 투자자든 실수요자든 아파트를 저렴하게 마련하는 방법이 될 수 있다.
그런데, 앞서 언급한 바와 같이 사업성이 전혀 없는 지역에서 가로주택정비 사업이나 모아타운 사업이 추진되는 경우가 많다. 즉 네이버 검색창에 가로주택정비사업이라고 검색하면 지역 이름이 붙은 가로주택정비사업 연관검색어가 많이 뜬다.
연관검색어로 뜨는 지역 즉 대규모 재개발 예정지로 지정되었다가 박원순 시장 시절에 구역이 해제된 지역에서 가로주택정비사업이 추진되는 지역이 많다. 그러나 재개발 해제 이후 신축 빌라가 들어서는 등 지분 쪼개기가 많은 곳은 사업성이 현저히 떨어지는 경우가 있고 신축이 들어서다 보니 노후도 요건에서 탈락되는, 경우도 있다. 이러한 곳에 단순 중개업자 말만 믿고 투자한 경우 투자금이 장기간 묶이는 경우가 발생한다.
따라서 투자를 결정하기 전에 닥터빌드와 같은 IT 플랫폼을 통해서 노후도 요건이 충족된 지역을 찾아내는 것이 중요하다. 그리고 노후도 요건이 충족 되었다고 하여도 조합원 수 대비 건립세대수가 2배 이상 나오는 지역 등 사업성이 양호한 지역에 투자해야 한다.
또한, 일반분양가가 낮은 지역은 회피해야 한다. 주민들의 몫의 신축 아파트 외에 남은 세대를 일반분양해서 사업비에 충당해야 하는데, 일반분양분의 가 격이, 낮다면 사업성이 현저히 떨어질 수밖에 없다. 따라서 초등학교 인근, 학원가 인근, 시장 마트 인근, 서울 시내 역세권 등의 여건을 살펴서 분양성 을 파악하고 인근지 아파트의 시세 등도 파악해서 일반분양가도 추산해 보 아야 한다.
가로주택정비사업이나 모아타운 사업의 첫 단계는 조합설립인가 단계이다. 가칭 추진위 단계에서는 얕은 개발 지식을 갖춘 브로커들이 사업성을 부풀 린 사업계획서를 작성하고 연번을 신청하여 조합설립으로 이어지는 경우가 많다.
즉 면허를 득한 정식 정비업체가 아닌 일반 브로커들이 사업성이 낮은 사업 계획서를 가지고 조합설립을 추진하는 현장들이 많다. 이러한 현장들은 당연히 브로커들이 재건축 단계의 여기저기에서 이권에 개입하기 때문에 사업성이 낮고 주민들의 추가부담금이 많을 수밖에 없다.
따라서 사업추진을 조력하는 PM 업체가 정식 면허가 있는 정비업체인지 아니면 일반 브로커에 불과한지 또는 건설사의 면허를 대여받은 무자격 업자인지, 여부도 살펴보는 것이 바람직하다. 참고로 서울시 정보 몽땅 홈페이지서는 서울시에 등록된 정비사업전문관리업체의 명단을 공개하고 있다.
그리고 30년 노후도를 충족하였을지라도 상가나 다가구 단독주택이 혼재해 있고 이곳으로부터 월세를 받아서 생활비로 충당하는 주민들이 많은 구역의 경우 아파트로의 재건축을 선호하지 않을 수 있다.
따라서 아주, 노후화된 대지 평수가 비슷한 정형화된 단독주택지나 노후 빌라 단지가 투자가치가 있다. 즉 단독주택의 평수가 작아서 신축 빌라가 들어서기 어렵거나 노후 빌라 단지로만 이루어져서 신축이, 불가능한 지역이 관심을 가질 만하다.
조합설립 이전에 투자하는 경우 낮은 가격에 구입할 수 있어, 투자수익률이 높겠지만 주거용, 상업용 혼재 지역이고 주민들의 추진 의지가 희박한 지역 이라면 장기간 투자금이 묶일 수 있다. 조합설립 이후 단계인 지역에 투자할 때는 강남 3구 용산구와 같이 투기과열지구에 해당되는, 경우 전매제한의 규제가 있을 수 있다.
그리고 소규모 재건축사업의 경우 재건축초과이익 환수 대상이 된다. 즉 투자 시점에 따라 장기간 투자금이 묶이거나 입주권을 못 받고 현금 청산 당하는 경우도 생기기 때문에 주의를 요한다.
요약하면 모아 타운을 비롯한 소규모주택 정비 사업지에, 대한 투자자는 입지, 사업성, 주민의 의지를 검토하고 투자에 임해야 한다. 입지는 좋지만, 조합원 수가 너무 많아 사업성이 결여 되어 있거나 입지와 사업성은 좋지만, 주민의 재개발에 대한 의지나 부족하거나 양아치 PM 사가 들어가 있는 지역이라면 사업 진행이 어려운 지역이기 때문에 피해야 한다.
필자가 특히 관심을 가지고 다시 보라고 하는 것은 반지하주택이다. 도시 및 주거환경정비법상 재개발, 재건축사업이나 소규모주택 정비법상 정비사업의 경우 사업성이 괜찮은 곳이라도 조합원들이 일정한 추가부담금을 부담할 경우 새 아파트에 정착하지 못하고 조합원 지위를 매각한 후에 외지로 쫓겨 나가는 경우가 있다.
그런데, 소규모주택 정비법상 자율주택 정비사업의 경우 추가부담금이 없거 나 소액인 경우가 많아서 원주민 정착률이 거의 백 프로에 이른다. 자율주택 정비사업은 단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업을 말한다.
즉 기존 노후주택이 모두 단독주택인, 경우 18호 미만이거나 기존주택이 연립주택 또는 다세대주택으로 구성된 경우는 36세대 미만인, 경우 주민 100%의 동의를 얻어서 재건축을 위한 주민합의체를 구성할 수 있다.
대상 지역은 빈집 밀집구역, 소규모주택정비 관리지역, 도시활력증진지역 개발사업의 시행구역, 지구단위계획구역, 「도시 및 주거환경정비법」 제20 조ㆍ제21조에 따라 정비 예정 구역ㆍ정비구역이 해제된 지역 또는 같은 법 제23조 제1항 제1호에 따른 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 정비 구역, 도시 재생 활성화 지역 또는 서울특별시 조례로 정하는 지역에서 가능하다.
특히 서울시 조례로 정하는 지역에는 반지하주택이 포함된 지역이면 가능 하다. 과거에는 반지하주택은 임대나 유지관리의 어려움 때문에 비선호 주택에 해당하였다. 그런데, 요즘에는 사업성이 있는 반지하주택이 포함된 노후 빌라 단지의 경우 자율주택 정비사업 대상지가 되고 이에 따른 인센티브가 주어질 수 있기에 재건축 사업성이 좋은 투자처로 각광 받기 시작한 것이다.
자율주택 정비사업의 인센티브에는 대지 안의 조경기준 완화 일조사선과 채광사선완화 대지 안의 공지, 즉 건축물 이격 거리 완화, 건폐율 산정 시 주차장 면적을 건축면적에서 제외, 기타 용적률 완화 관련 인센티브가 주어지기 때문에 사업성이 좋은 경우가 많다.
자율주택 정비사업을 시행하는 경우로서 토지 등 소유자(사업 시행, 구역에 위치한, 토지 또는 건축물의 소유자, 해당 토지의 지상권자)가 2명 이상인 경우, 토지 등 소유자는 전원의 합의를 거쳐 주민합의체를 구성하여야 한다.
소규모주택 정비법상 관리지역에서 시행하는 자율주택 정비사업의 경우에는 토지 등 소유자의 10분의 8 이상 및 토지 면적의 3분의 2 이상의 토지소유 자 동의를 받아 주민합의체를 구성할 수 있다. 이 경우 주민합의체의 구성에 동의하지 아니한 토지 등 소유자도 주민합의체 구성원으로 포함하여야 한다.
이 경우 사업 시행구역의 공동주택은 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나를 동으로 본다) 별 구분소유자의 과반수 동의(공동 주택의 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)를, 그 외의 토지 또는 건축물은 해당 토지 또는 건축물이 소재하는 전체 토지 면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다.
토지 등 소유자는 주민합의체를 구성하는 경우 토지 등 소유자 전원의 합의 (제2항 및 제3항에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 토지 등 소유자의 10분의 8 이상 및 토지 면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 말한다) 로 주민합의체 대표자를 선임하고 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주민 합의서를 작성하여 시장ㆍ군수 등에게 신고하여야 한다.
소규모주택 정비법상 자율주택 정비사업도 제 제61조(벌칙) 규정이 적용되어 정비사업 전문관리업 면허를 득하지 않는 무등록업자가 사업을 주민들로부 터, 위탁받아 진행하는 경우 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다. 그런데, 정비사업전문관리업자로 등록된 업체들을 보면 정비사업 영 업에 관심이 있는 신탁사, 대규모 CM 사, 건설사 등이다. 따라서 자율주택 정비사업과 같은 소규모 사업장을 이끌어 줄 업체는 종합건설업도 겸하고 있는 정비업체인 닥터빌드가 거의 유일무이한 업체인 것이다.
마지막으로 내 집 마련을 위한 대책에 대해서 알려드리고자 한다. 최근 몇 년 사이 집값이 폭등한 결과 서울 시내에서 내 집 장만하기가 예전보다 더 욱 어렵게 되었다. 그 결과 나라의 청년들은 높은 집값에 좌절하고 있는 상 태가 되었다.
그런데, 정비 사업지 매물의 사업성을 검토할 줄 아는 지식을 함양한다면 의외로 적은 금액으로 신축 아파트를 장만할 수 있는 것이다. 좋은 직업을 가지기 위해서 학교생활 동안 공부를 열심히 한 당신은 내 집 장만을 위한 공부 투자에도 꼭 관심을 가질 필요가 있다. 본 칼럼을 보시고 상담이나 도움을 받고 싶은 분은 아래 닥터빌드 홈페이지로 문의하면 된다.
닥터빌드
https://www.drbuild.co.kr/
저자소개
민경호 박사
학 력
한양대학교 법과대학 법학과 졸업
성균관대학교 일반대학원 법학과 수료
건국대학교 부동산대학원 부동산학석사 졸업
서울벤처대학원대학교 부동산학과 부동산학박사 졸업
경 력
전) 부동산 민법 및 계약법, 건축 관련 사법(私法) 강의 25년
전) 한국법학교육원(부동산 전문교육기업) 대표이사
전) (사) 새대한공인중개사협회 회장
전) 건국대학교 미래지식교육원 주임교수(소규모 건축디벨로퍼, 실전 토지투자과정 등 운영)
현) 건국대학교 부동산학과 겸임교수, 경희사이버대 자산관리학과 겸임교수
현) ㈜닥터빌드(건축사업 IT플랫폼), ㈜닥터빌드C&D(종합건설사, 정비사업전문관리업체), ㈜한빛알앤씨(광고대행사) 대표
저서
건축주 상식 (근간)
소규모 건축사업의 위험요인 중요도에 관한 연구〉(박사논문)
미준공건물의 소유를 위한 법정지상권〉(석사논문)
집짓기노하우》(매일경제출판사)
소규모 건축실패기와 성공기》(메가랜드)
만화로 보는 민법판례》(이진주 작가 공저) 등 외 다수
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