“내가 하면 로맨스, 남이 하면 불륜”
"내가 하면 전략이고, 상대가 하면 부정행위“
사람들이 종종 자신의 개인적 행동이나 관점에 따라 동일한 상황이나 현상을 다르게 판단하는 경우가 많다. 이 격언은 특히 경쟁적이거나 적대적인 상황에서 사람들이 자신의 행동을 다른 사람에 비해 더 호의적으로 보는 경향이 있다는 것을 유머러스하게 표현하고. 자신의 행동은 합리화하고, 다른 사람의 유사한 행동은 비난받는 편견이 반영된 것이다.
부동산 투자와 투기는 부동산 분야의 두 가지 접근 방식으로, 각각 고유한 특성과 목적을 가지고 있다, 저자의 부동산 투자자의 경험으로 그 차이점을 다음과 같이 대략적으로 설명해 보겠다 .
투자는 종종 장기적인 관점이, 특징이다. 투자자는 일반적으로 장기간 부동산을 보유하며, 이 기간, 동안 임대 소득을 얻거나 부동산 가치가 점진적으로 상승할 때까지 기다릴 수 있다.
이때 장 단기 모두 투자 수익을 모두 기대하는 경우가 많다, 하지만 특수한 경우가 아니면 둘을 충족하는 부동산 투자처를 찾기 어렵다. 그러므로 투자자는 목적을 확실히 하고 투자해야 한다. 무조건 수익의 관점을 잊고 투자에 나서면 표류하고 만다. 아니 좌초하여 투자 원금을 지키기 어려울 수도 있다.
부동산 투자목적 중 안정적 측면을 추구한다면 종종 부동산 임대를 통해 지속적인 소득을 창출할 수 있다. 투자자에게 안정적인 수익의 중장기적이고 지속적인 안전자산의 수익을 제공한다.
투자자는 일반적으로 부동산을 구매하기 전에 철저한 조사와 분석을 수행한다. 그들은 위치, 시장 동향, 부동산 상태, 소득 또는 가치 상승 가능성과 같은 요소를 평가한다. 이 접근 방식은 위험을 최소화하고 안정적인 투자 수익을 보장하는 것을 목표로 한다.
부동산 투자자는 종종 개선과 향상을 통해 자신의 부동산에 가치를 추가하려고 한다. 이는 시간이 지남에 따라 부동산의 가치를 높이고 임대 수 입이나 재판매 가치를 높일 수 있다.
전편의 *불황기의 부동산 투자와 헷지*편을 참조하면 그 좋은 사례를 설명하였다. 간단히 다시 언급하면 공유주방, 공유주거, 공유 창고가 그 좋 은 예이다.
재투자로 빨리 시장에 응대하는 전략으로 임대수익율을 높여서 중장기적으로 매도시 수익율을 답보하는 방법으로 부단히 고민하는 투자 방식이다.
투자자는 위험을 분산시키기 위해 다양한 유형의 부동산(주거용, 상업용, 산업용) 또는 다양한 지리적 위치에 투자하여 포트폴리오를 다양화할 수 있다.
‘계란을 한바구니 담지 마라’라는 유명한 투자 격언은 여러 부동산을 나누어 투자하라는 게 아니고 다양한 아이템의 부동산 투자 수익창출용 물건 형태를 장착하라는 것이다. 임대수익용, 거주용, 시세차익용 등 확실한 수익모델을 명확히 해야 한다. 그러다 보면 부수적인 수익이 발생하기도 한다.
부동산 투기는 본질적으로 일반적으로 단기적이다. 투기꾼들은 시장 변동과 가격 차이를 이용하기 위해 신속하게 부동산을 사고 파는 것을 목표로 한다.그리고 여러분들은 생소하지만 부동산도 주식처럼 실제 아주 큰손들이 존재한다. 흔히 말하는 기획부동산 말고도 인플루언서를 중심으로 아파트나 지역 재개발, 재건축등 투기 세력들이 존재한다.
투기는 시장 타이밍과 가격 변동에 크게 의존하기 때문에 더 높은 위험을 수반한다. 투기꾼들은 시장 동향, 개발 뉴스 또는 경제적 요인의 영향을 받을 수 있는 급격한 가격 상승을 예상하여 부동산을 구매하는 경우가 많다.
투기의 성공 여부는 시장 상황에 크게 좌우됩니다. 투기꾼은 예측할 수 없고 다양한 외부 요인의 영향을 받을 수 있는 시장 동향과 시기를 정확하게 예측해야 한다. 투기꾼은 투자자와 달리 부동산을 개선하거나 개발하는 데 관심이 없을 수 있다. 왜냐하면 그들의 주요 목표는 시장 가격 변화로부터 이익을 얻는 것이기 때문이다.
투자와 투기의 모호한 경계에 있는 경우가 시행이다. ‘성공한 혁명은 처벌할 수 없다’ 라는 재판을 뒤엎은 역사적 사실을 실증한 영화 ‘서울의 봄’이 천만 관객을 넘어 온 세대의 관심이 되고 있다.
작금의 부동산 PF 시장이 그러할 것이다. 작은 자본으로 수십 배에서 수백 배의 개발이익을 거두는 사업이기 때문이다, 물론 성공 했을때의 이야기이다. 만약 실패하면 시행자는 투자금뿐만 아니고 자본주의 생명인 신용을 잃게 되어 다시는 사회 경제활동을 영원히 하지 못할 수도 있다.
성공한 시행이냐? 실패한 무모한 도전인가?
이는 오로지 사업의 성공만이 답을 해줄 수 있다.
시행은 땅을 매입하기 위해 상당한 양의 레버리지(차입 자본)를 사용할 수있다. 이는 상승하는 시장에서 이익을 증폭시킬 수 있지만, 시장이 반전되면 상당한 손실을 초래할 수도 있다. 레버리지는 큰수익과 큰 손실을 유발하는 양날의 칼이다.
80~90%의 대출로 땅을 매입하여 시행하던 제 주위 시행가 들은 시장의 매수심리 냉각과 더불어 예측하지 못한 이자의 상승과 공사비와 인건비의 상승으로 사업을 진행할 수 없는 요즘 어려움을 겪고 있다.
이보다 더 무서운 것은 중도 포기도 어렵다는 것이다. 이미 계약금 비율보다 더 떨어진 땅값으로 매도도 힘들지만 매도 시 계약금은 고사하고 오히려 이자, 각종 세금, 인허가비, 지가하락분 등에 대한 두 세배의 비용이 발생한다. 결국은 본격적인 시작도 못하는 사면초과의 상황이다. 원금은 고사하고 신용마저 잃게 되는 최악의 상황에 놓인 것이다.
물론 저자도 이런 시행을 통하여 부동산 개발로 성장한 경우이다. 그런데 7년만에 시장에서 직접 이런 경험과 주위 사례를 통해 자각하게 되었다.
시작할 때만 해도 이런 쉬운 비즈니스를 왜 이제야 알게 되었는지 나의 늦은 시작을 한탄한 적도 있다. 그러나 요즘 이런 부동산 경기의 최악의 순간에 이를 피할 수 있다고 다행이라며 가슴을 쓸어 내리고 있는 본인의 손을 보고 ,아직도 부동산의 흐름을 알기엔 부족 하구나 하는 겸손의 마음이 절로 들게 한다.
지난 10여년간은 부동산 시장의 호황기에 이를 통해 큰 수익을 가진 경험 때문에 그 뒤에 숨겨진 위험을 모두 들 간과한 건 아닌가 싶다.높은 이자와 복잡한 대외환경이 만든 부동산 불황기에 뼈아픈 경험을 톡톡히 치르고 있다. 아무도 급작스런 미래 시장을 홀연히 백프로 대처하기 힘들다. 유명한 부동산 저널리스트가 강의때 웃으면서 한 말이 생각난다.
”‘제가 유명한 저널리스트중 유일하게 살아 있을 수 있는 이유는 한번도 ’단연코,확실히,분명히,미래를 예측하건데 ‘ 라는 절대적인 추측을 하지 않는다는 것이다. ” 얼마나 아이러니하고 쓴웃음이 나는 말인가?
보통의 저널은 미래를 예측한다고 생각 할텐데 이분의 애기는 자기는 그러지 않아서 살아 남았다는 거 아닌가? 이 정도로 경제와 부동산은 중장기 적으로 예측이 힘들다는 것이다. 그런 시장에서 안정성을 추구하는 부동산 투자를 누가 어리섞고 소심하다고 애기 할 수 있겠는가?
요약하면, 부동산 투자는 일반적으로 꾸준한 수익 창출과 점진적인 가치 상승에 초점을 맞춘 장기적이고 위험 회피적인 접근 방식과 관련이 있다.
반면, 부동산 투기는 보다 단기적이고 고 위험이며 시장 타이밍과 빠른 가격에 의존한다. 두 접근 방식 모두 서로 다른 기술, 위험 허용 범위 및 투자 전략이 필요하다.
본 칼럼을 통해서 저자가 경험하고 공부한 사실을 토대로 주관적인 관점에서 해석하여 기술하였다. 본인에게 투기가 아닌 투자로 부동산을 쉽게 접하고 싶다거나 현재의 투자 방법을 다시 고민하고 재정비하고 싶다면 같이 애기 나눠보고 싶다. 저자의 기고한 내용에 공감하거나 도움 등 상담을 원하는 분은 아래 이메일로 연락하면 된다.
이메일 : imyunsoo@daum.net
저자소개
성명 임현수
건대 부동산대학원 석사
주)인투플랜 여행 대표이사
주)방탄키친 대표이사
주)주신하우징 이사
2016년 시작으로 총 7건의 다세대, 근생, 오피스텔 건축시행
답십리 단독건물 국내최초 공유주방 시행
신월동 단독건물 국내최초1호 공유셀프창고 시행
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