실버타운을 개발하거나 운영하기 위하여 시행사는 개발 초기부터 많은 자금이 필요하다, 대지구입, 인허가, 용도변경, 설계, 사업승인, 건축, 광고, 분양, 운영 등의 절차를 거치는 동안 많은 에너지와 자금을 소비하게 된다. 여기다 예상치 않은 세금까지 부담하게 되면 거의 탈진이 되어 사업을 접게 되는 경우를 많이 보아왔다.
세금 이야기만 나오면 대부분 어려워하고 불편해 한다. 사업을 계획하는 자 들은 대지 구입, 건축 등 눈에 보이는 것을 우선하며, 골치 아픈 세금은 뒤로 미루고 등한시하여 어려움을 겪게 되는 것이다. 부동산 등은 보이는 자산으로 사업을 접는다. 하더라도 일부는 남아있다. 그러나 세금은 납부하면 그 자체가 비용이며, 손실이기 때문에 어렵더라도 꼭 검토해야 한다.
탈세하면 안 된다. 그러나 잘 연구하여 절세 하는 방법이 여러 가지가 있다. 필자는 30여년 동안 오로지 실버타운 관련 사업의 실무자로서 겪었던 실 사례를 바탕으로 개발부터 운영까지 순서에 따라서 세금을 부담해야하는 내용과 세율, 납부 시기 등을 검토해 보았다
제일 먼저 부딪치게 되는 세금은 취득세, 등록세다. 취득한 이후 60일 이내에 약 1,000/40정도의 취득세를 납부해야하며, 이에 따른 교육세를 같이 납부해야한다. 지방세로서 지방에 따라 약간 다르긴 하나 실버타운 노인복지시설의 경우 50% 정도를 감면받을 수 있다. 조세특례제한법, 지방세 감면조례 등을 잘 살펴서 감면신청을 하면 된다. 감면받은 세금에 대하여는 농특세 20%를 부담하여야 한다.
필자는 감면규정이 있는지 모르고 전액을 납부하였다가 이를 확인한 이후로 어렵게 납부한 금액을 환급받은 사례가 있다. 혹시 토지를 매수하고 취등록세 등을 납부하였더라도 감면규정을 알게 된 이후 납부한 곳에 환급신청을 하면 조사를 거쳐 납부한 금액을 이자 포함하여 환급해 준다. 어느 분은 실버타운을 완공한 후에 환급 신청해야하는 것으로 잘못 알고있어 이를 설명해준 적이 있다.
중과규정도 있다. 법인 주식회사 등이 과밀억제권역 즉 대도시에 부동산을 소유하거나 등기를 할 경우 취등록세를 4배 중과하도록 되어있다. 개인 등은 중과하지 않으나 신설법인(설립한지 5년 이내법인)이 부동산을 취득할 경우 중과해서 납부해야한다. 필자는 이 규정이 못마땅하다고 생각한다. 수도권 과밀을 억제하기 위하여 중과규정을 두는 것은 법의 목적이라 하더라도 개인, 또는 사업용 부동산의 취득은 중과하지 않으면서, 신설법인은 중과하는 것은 형평성에 맞지 않으며 과연 실효성이 있을까 하는 의문이 든다.
어느 회사는 본사(5년초과법인)을 이전하여 취득함으로서 이를 모면하기도 하며, 주택사업자로 등록하고 사업용 부동산을 취득하는 것으로하여 중과를 모면하기도 한다. 한편으로는 법인 본사를 수도권 과밀지역 이외 지역으로 이전하는 경우, 기타 특별법에 따라 조세특례제한법에서 감면해 주는 제도가 있으니 각자의 상태에 따라서 법을 잘 살펴보고 전문가의 조언을 듣고 사업계획을 하여야 할 것이다.
개발부담금 재도도 있다. 토지개발로 발생하는 개발이익을 환수하고 토지의 투기를 방지하기 위하여 생긴 제도이다. 개발이익환수에 관한 법률을 보면 전, 답, 임야 등을 대지로 바꾸기 위해서는 개발사업이 완료된 이후 40일 이내에 신고·납부하여야 한다. 금액은 지가 상승분의 25%이다. 여기에 설계비, 조사비, 관리비 등을 비용으로 인정해주므로 사업 초기부터 이에 대한 증빙을 잘 챙겨야 한다.
기타 종합토지세, 소득세, 법인세, 상속세, 증여세, 소비세, 사업소세, 종합부동산세, 부가세 등 해아릴 수 없는 많은 세법들이 있다. 이러한 세금을 전문가가 아니면 다 이해하고 적용할 수 없다. 따라서 다음에는 중요한 세금 중 국세부분에 대하여 알아보고자 한다.
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