실버타운사업을 하면서 발생하는 세금을 사전에 검토하고 절약하는 방법에 대한 내용이다. 앞에 칼럼에서는 대부분 지방세에 대하여 설명하였고, 이번에는 국세 중 부가가치세에 대하여 설명하고자 한다.
부가가치세 Value–Added Tax , VAT 또는 goods and services tax, GST 소비세로 표시하기도 한다. 여기에는 편의상 VAT로 표기하겠다.
실버타운은 아파트나 부동산처럼 단위금액이 크기 때문에 이에 따르는 금액도 상당하다. VAT는 공급하는 상품(실버타운)의 거래나 서비스(제공하는 용역)의 제공과정에서 얻어지는 이윤에 대하여 과세하는 세금이다. 이윤이 없으면 세금이 없으며, 서비스처럼 매입이 없이 인건비 등만 비용이있다면 공급가액(매출전액)의 10%를 납부하여야 한다.
이를 숫자로 표시하면 매출금액(100)-매입금액(50)=부가가치액(50) 이며 부가가치액의 10%인(5)를 매년 분기당 신고·납부하여야 한다. 사업자가 소비자에게 VAT를 포함하여 징수한 매출세액에서 매입세액을 차감하여 계산납부하기 때문에 실제로는 최종소비자가 부담하는 것이 된다.
매출 시 세금계산서를 소비자에게 발행해주어야 하며 매입시에는 상대방에게 세금계산서를 발급받아야 한다. 그러지 못할 경우, 또는 간이과세자는 정부에서 발표하는 업종별 부가가치율로 계산하여야 한다. 실버타운은 건설업으로 보아 약 30%의 업종별 간이율로 계산 납부하게 된다.
VAT의 면세규정이 있다. 일반과세(면세없음), 면세(VAT면세), 영세율(0의 세율)로 과세 종류에 따라 나누어진다. 일반과세의 경우 당연히 납부하여야 되며, 면세의 경우 납부가 면제되며, 영세율의 경우 납부가 면제될 뿐만아니라 매입 시 부담한 VAT를 환급해준다.
여기에서 주의하여야 할 점은 면세의 경우 매출에 대한 VAT는 면세가 되며, 매입할 때 부담한 VAT는 환급받지 못하고 매입원가로 계산하여야 한다는 점이다. 따라서 사업자 개설 시부터 VAT의 과세 업종에 대하여 종류를 확실히 알아야 한다.
필자가 관리한 업종은 실버타운 과세, 의료업 면세 업종으로서 과세업종인 실버타운 건설에서 건축비, 자재매입비 등 매입 시 지급한 VAT를 환급받아 초기 사업비에 충당한 사례가 많았다. 건축비용 등이 상당한 금액이므로 매입금액의 10%를 환급받아 활용할 수 있다는 것은 자금수지에 큰 도움이 될 것이다. 물론 운영 시 이에대한 부가세는 납부하여야 하나, 시기상 이자를 감안하면 먼저 환급받아 유용하는 것이 이롭다는 것이다. 영세율(zero)의 경우 매입 VAT를 조기 환급받는 경우가 있으니 이를 잘 활용하면 좋다.
임대사업자의 경우 간주임대료에 대한 VAT를 과세한다. 임대인이 임대 보증금을 받았을 때 일정 금액의 임대 수입을 올린 것으로 간주해 세금을 매기는 제도이다. 매년 바뀔 수 있으며 현재 연 2.9% 이율로 보아 과세하고 있다. 실버타운의 경우 “임대보증금은 간주임대료 계산대상이 아니다”라는 유권해석을 받아 시행하고 있으므로 간주임대료에 대한 염려는 하지 않아도 된다.
어떤 사회복지법인의 경우 사회복지법인은 무조건 면세인줄로 알고 소비자에게 VAT를 징수· 납부하지 않다가, 몇 년이 지난 후 이에 대한 세금을 추징당하여 상당한 어려움을 겪었다고 상담한 적이 있다. 물론 해결되긴 하였으나 초기에 이러한 내용을 명확히 하여 차후 어려움을 겪지 않아야한다.
VAT를 검토하는 과정에서 “재화와 용역의 공급시기”에 대한 검토를 필히 하여야 한다. 공급시기의 해석은 재화의 이동이 필요한 경우(대가의 수령여부와 관계없이 재화가 인도되는 때), 재화의 이동이 필요하지 않은 경우(재화가 이용가능하게 되는 때), 이용가능하게 되는 때를 적용할 수 없는 경우 (재화의 공급이 확정되는 때), 할부 제공때, 용역제공의 공급시기(용역을 제공할 때) 등 수없이 많은 사례에 따라 유권해석을 달리 하고있어 매우 복잡하다. 복잡한 사례를 다 살필 수 없으므로 실버타운 관련하여 한 가지 사례를 살펴보겠다.
공원 묘지 등에 망자를 모시고자 1억원을 보증금을 납부하였다. 혹시 중간에 다른 곳으로 옮길 수 있으므로 통상 15년을 기한으로 하여 관리용역을 제공하고 중간에 해지 시 남은 기간만큼 되돌려 준다고 했을 경우 VAT 공급시기는 언제일까? 유권해석은 1억원 보증금을 받았을 때 이다.
실버타운에서 입주 당사자에게 3억원 보증금을 받고 입주하여 서비스를 제공하고 15년을 기한으로 하여 용역을 제공하고 중간에 해지하는 경우 남은 기간만큼 되돌려 준다고 하였을 경우 유권해석은 어떻게 될까?
처음 유권해석은 묘지관련 유권해석처럼 “보증금을 받았을 때 VAT를 납부하여야 한다”. 이었다. 결국 3억의 VAT, 신고불성실 가산세, 납부 불성실 가산세 등을 포함하여 해당자마다 약 1억원이 넘는 세금이 부과되었다.
필자와 관계자가 많은 논리를 개발하고, 이의신청을 하여 유권해석을 다시하고 과세 적부심에서 새로운 판결을 받은 적이 있다. 이와 같이 사업초기부터 전문가의 의견을 들어 적극적인 유권해석과 사례를 수집·검토하여 나중에 문제되는 것이 없도록 하여야 할 것이다.
다음에는 법인세, 소득세에 대한 사례를 검토할 예정이다.
실버타운 개발관련 문의는 메일 ejinkim7@naver.com 또는 문자나 카톡으로 010.2206.1733으로 하면 된다.
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