조선일보 신문사에서 실버타운 관련 교육 사업을 하는데 경험이 많은 필자를 강사로 초빙하고 싶다하여 이에 응했다. 몇일 지나서 동영상 촬영을 해야 하니 한번 방문해달라 한다.
평소 실버타운 관련하여 할 말이 많은 나는 망설이지 않고 약속 시간을 잡았다. 요즘 들어서 실버타운이 여러 곳에서 관심이 많은 가보다.
언론사에서도 사업자들도 진즉 올바른 실버타운이 발전해서 결과적으로 어르신이 만족한 삶을 살 수 있도록 해야 한다는 것이 필자의 생각이다.
아무튼 동영상 촬영을 위한 질의 응답 문서가 오가고, 촬영을 무사히 마치게 되었다. 시간 관계 상 할 말을 다하지 못하여 결국 1.2부로 나누어 찍긴 하였으나 아쉬움이 조금 남는다. 동영상 보다는 문서가 차분히 읽기가 좋을 것 같아서 아래와 같이 칼럼 형식을 빌어 질의 응답을 하였다.
- 아 래-
1. (Q) 국내에서 실버타운이 알려지기 전 초창기에 실버주택, 실버타운 사업에 뛰어든 계기가 뭔가요?
(A) 딱 30년 전이네요, 병원 경리부장으로 있었습니다. 오너께서 실버타운이 앞으로 발전가능성이 있으니 검토해보라는 지시가 있었습니다.
한국에는 실버타운에 “실”자도 잘 모를 때여서 외국에 많이 다녀봤습니다.
제 결론은 “아직때가 아니다 였습니다” 그런데 오너는 내가 꼭 해보고 싶으니 손해 보더라도 추진해 달라는 이야기였습니다.
그때 고령화 사회로 막 진입할 때 이었습니다. 세계적으로 가장 빠르다고 하더라구요. 대상자가 많아지면 수요도 많아질 것이다 라고 생각하고 그럼 “죽기 살기로 한번 해보자” 하고 시작했습니다.
2. (Q) 실버타운 실제 개발한 사례가 있다면 어디가 있을까요? 입지선정 내용과 같이 설명해 주시지요
(A) 처음에는 병원 부지인 강원도 인제를 검토했습니다. 공기좋고 물 맑은 곳이죠 실제로 발로 뛰어서 확인해보았습니다. 강원도 양양 해수욕장 근처에 모 불교단체에서 실버타운을 오픈했고, 민간이 몇 개 실버타운을 계획하고 있었습니다. 땅값이 싸니까 널찍하게 지어 졌더라구요.
그런데 검토하는 과정에서 옛날 어르신 귀양살이가 생각났습니다. 귀양살이가면 외롭고 힘들게 살다가 제 명따라 살지못하고 돌아 가시잖아요,
열심히 살아오신 어르신 늙었다고 귀양살이 보내듯 보내는 것은 아니다.
연세 드실수록 병에 노출되어있어 병원 근처가 좋겠다. 그래서 아예 병원옆 도심형 실버타운을 계획하고 분양해서 오픈한 것입니다. 이를 바탕으로 강서타워, 분당타워 등을 잇따라 오픈하였습니다.
3. (Q) 서울시니어스타워의 경우 고창 빼고는 다 수도권에 있는데. 입지는 어떻게 선택하는지?
(A) 실버타운의 지역별 구분에는 도심형, 도시근교형, 전원형 이렇게 나눌 수있는데, 구분 한다면 약수동, 등촌동, 강남, 가양동은 도심형, 분당, 하남은 도시근교형, 고창을 전원형으로 볼 수 있습니다.
각자 특색과 장단점이 있습니다. 구체적인 내용은 다음에 말씀드리겠습니다.
입지 선정을 위해서는 많은 검토가 필요합니다.
교통환경, 주거환경, 의료환경, 레저환경, 살아왔던 거주환경 을 검토해야하고
특히 타게팅을 어느 수준으로 할 것이냐에 따라서 입지 선정을 하게됩니다.
4. (Q) 입지선정에서 과거와 지금 달라진 게 있는지?
지금은 지방에도 도로가 잘 발달되어있고 철도도 편리해서 접근성이 많이 좋아지고 어르신 인식도 많이 바뀌었습니다. 과거 도심형이 선호도가 많았으나 도시근교형, 전원형으로 바뀌는 추세입니다. 실버타운도 여러 형태가 많이 운영되고 있습니다
5. (Q) 실버타운 실제로 개발할 때 수익은 어떻게 나는지? 운영사 입장에서 돈 을 어떻게 버는 구조인지?
(A) 실버타운의 수익은 집을 지어서 분양하는 개발수익과 /입주하신 어르신을 상대로 운영하면서 내는 수익, 운영수익으로 나눌 수 있습니다.
대부분의 개발자는 개발수익을 우선으로 합니다.
즉 분양해서 자금을 회수하고 빠지는 구조이죠, 입주자의 입장에서는 분양수입 보다는 운영을 하면서 나에게 어떤서비스를 해주고 가성비 있는 금액을 내면서 살 수있을까에 관심이 있겠죠.
6. (Q) 그러면 개발수익과 운영수익으로 나누어서 돈 버는 방법에 대해서 어떤 방법으로 버는지 ?
개발 수익은 대지 구입부터 공사자제 면적의 배분 등을 통해서 저렴한 원가로 합리적인 금액으로 분양하면 개발수익이 있을 것이며,
사업계획에 운영에 대한 구체적 계획, 즉 서비스 계획, 의료적 대처, 동선계획 등이 뭍어나 있어서 입주자가 입주하여 잘 운영되도록 하면 운영수익을 분명히 낼 수 있습니다.
예를 하나들어보겠습니다. 실버타운을 건립하기 위해서는 건설업자가 관여하게 되고 분양에도 참여하게됩니다.
일부 건설업체는 시설의 화려함과 견고성, 유니버설 디자인 등 고급스러운 시설의 장점만을 부각시켜서 광고하고, 설명하는 경우를 많이 보았습니다.
시설의 고급스럽고 편리함이 나쁘다는 것은 아닙니다. 그러나 정작 입주하려는 분 들은 이러한 설명에는 별 관심이 없습니다.
몇 년전에 일본의 유명한 실버타운을 여러 곳 견학한 적이 있습니다.몇 백명이 대기할 정도로 잘 운영하고 있는 시설입니다.
화려하면서도 따뜻힌 색상을 주로 사용하면서도 색의 대비가 잘되어 있었습니다.
직원과 상담하는 과정에서 많은 비용이 들었겠다고 하자 의외로 아파트에 비해 비용이 저렴하게 들었다 하더라구요
그 이유는 굳이 비싸고 튼튼한 대리석 같은 것을 거의 사용하지 않았다는 것입니다. 실버타운은 대부분 벽지마감을 하였기 때문에 비싼 자재를 쓸 이유가 없다는 이야기 입이다.
어르신이 돌아가시거나 퇴소하시는 기간이 짧기 때문에 리모델링을 쉽게 해야하 한다는 것이며, 바닥 돌마감 대신에 골절 등 위험을 방지하기 위해서는 미끄럼 방지가 되어있는 비닐바닥을 사용한다는 것이지요.
화려하고 고급스럽게 보이기 위해서는 조명으로 모든 것을 해결한다고 설명하더라구요. 공감이 가는 설명입니다.
건설하기 위해서 땅값이 차지하는 비율이 크므로 실버타운은 녹지지역이나 다른 곳에 지울 수 있으므로 이러한 땅을 잘 찾아보면 저렴한 가격에 구할 수 있습니다.
또 임야는 대부분 산에 있어 슬로프가 있습니다. 이것을 잘 활용해서 반지하를 지하로 인정받아 부대시설을 배치하고 위는 주거시설을 배치하면 땅을 효율적으로 이용할 수 있습니다.
지하에 선큰 가든을 만들어서 했빛이 들어오게 하면 공기순환도 되고 전력비를 아낄 수 있습니다
세금을 감면받을 수 있습니다. 취 등록세는 약50% 정도 감면을 받고 투자세액 공제도 받을 수 있습니다.
위험성도 있습니다. 대도시에 5년 이내의 법인이 취득하면 중과되는 규정도 있지요? 이런걸 피하기 위해서 5년 이상된 법인이 취득하게 하거나 주택사업건설 등록을 하거나 다른 여러 회피방법이 있습니다.
아무튼 이렇게 처음부터 많은 검토를 해야만 건설원가를 줄일 수 있습니다.
7. (Q) 인건비, 식비, 관리비 등 비용 부담이 크지 않나요. 실버타운 입주민들이 시설 안에서 체류하는 시간이 기니까 식비 등 여러 비용 부담이 클텐데요.
(A) 아파트에 살면 공과금과 관리비 내지 않나요?
식재료비, 외식비 등 생활비를 계산하면 통상 한달에 150에서 200만원 정도의 비용이 들어갑니다.
만약 요리하기 귀찮거나 청소하기 싫어서 가정부 1명을 둔다면 100~200만원이 더 들어 갑니다. 그러면 평균 월 300만원 정도입니다.
실버타운의 운영비가 비싸다고 하는데 월 통상 150~250만원 수준입니다.
이 정도면 가성비 있는건 아닌가요?
8. (Q) 그러면 실버타운 운영할 때 경영 입장에서 어떤 점이 중요한지? 비용 측면에서 수익성을 가르는 중요한 요인은 무엇인가요?
기자님은 나이들어서 실버타운을 생각하신다면 왜 들어가시려고 할 것 같습니까?
(Q) -답변- 실버타운에 들어가서 좀 편안하게 보람있게 살기 위해서지요
제 생각은 밥해 먹기 싫어서 들어가고 싶다고 생각합니다.
특히 여자 어르신은 그동안 남편 밥 시중, 아들딸 도시락 싸주기로 많은 세월을 보냈지 않습니까?
여기에 집중해서 어르신의 니드에 맞춘 홍보를 한다면 성공할 수 있습니다. 식사의 질과 분위기, 운영인원 배치 등에 따라서 많은 차이가 있습니다
입주자만을 위해서 수익을 생각하기 보다는 외부에 개방하는 방법도 있습니다. 노인복지법에 입주자 이용에 지장이 없는 한도내에서 외부에 개방할 수 있습니다.
폐쇄적으로 운영할 것이 아니라 지역 주민과 교류도 하면서 수익을 이끌어 내는 방법도 있습니다. 그러면 입주자님이 내시는 비용도 줄어 듭니다.
9.(Q) 수익성을 고려하면 어느 정도 규모의 호실을 운영하는 것이 바람직할지?
(A) 약수동 144세대 등촌동 142세대 입주자가 세대당 1.5명으로 계산하면 약 220명 정도입니다.
운영 손익분기점은 3년 경과 후 이었습니다. 분당은 254세대 약 380명의 입주자로 손익분기점 10개월 이었습니다.
규모의 경제라고 하지요? 이 사례로 보면 약 200세대가 가장 좋을 수 있습니다. 그러나 꼭 그런 것 만이 아닙니다. 80세대 정도도 잘 운영만 하면 충분히 가능합니다.
일본의 경우 60~70세대의 실버타운을 체인점으로 하여 5개 시설을 같이 운영하여 충분히 운영수익을 올리는 것을 보았습니다.
10. (Q) 요양원, 요양병원은 노인장기 요양등급에 따라 정부가 해당 기관 시설에 지원을 해준다. 반면에 실버타운(노인복지주택)은 지원이 없어서 비용 부담이 더 크지 않나.
(A) 당연히 실버타운이 비용부담이 클 수 밖에 없습니다. 요양원, 요양병원은 실버타운에 비하여 원가가 적게 들어갑니다.
그러나 수입면에서 보면 요양원은 건강보험에서 수가를 지급하기 때문에 쉽게 월 350만원 정도를 보장 받고 있습니다. 불 합리한 대우 입니다.
이런 불합리한 부분은 어르신, 입주자, 사업자께서 목소리를 높여서 법을 보완해야 한다고 생각합니다. 어린이집, 유치원은 노유자 시설로 해서 보육교사 급여 등을 지급해주는데, 실버타운은 같은 노유자 시설인데 지원은 없습니다.
11. (Q) 그러면 다 요양원, 요양병원을 하려고 하지, 실버타운(노인복지주택)은 하려 하지 않겠네요.
(A) 요양원, 요양병원은 요양등급을 받은자로 한정하기 때문에 대상자가 적습니다. 또 입주보증금이 없기 때문에 건설비용을 사업자가 모두 부담하여야 합니다.
실버타운은 대상자가 많고, 분양금 보증금 등을 받아 건설비로 보충할 수 있습니다.
어찌 되었든 어르신을 위한 사업은 한가지만 볼 것이 아니라, 여러 가지 여건을 고려하여 사업여부를 결정해야 한다는 이야기입니다.
12. (Q) 국내에 실버타운(노인복지주택) 운영되고 있는 곳이 40곳 정도다. “공급이 적다”고 하는데 실제로 얼마나 적다고 볼 수 있을까요?
(A) 언론에 보도된 것을 보면 우리나라 65세 인구가 1,000만명을 넘어가는데 공급은 40여곳 약 9,000명 정도, 공급이 터무니없이 적다고 이야기합니다.
대상자로 따지면 999만명 정도가 실버타운에 들어갈 대상자입니다.
그러나 이것은 단순하게 계산한 물리적 숫자일 뿐입니다. 그러나 부족하다는 것은 분명합니다. 잘되는 실버타운은 대기자만도 몇 백명이 되는 대도 있습니다.
저는 실버타운 공급관련해서 지금은 병목현상이라고 봅니다. 정부의 규제, 코로나, 주택경기 부진 등으로 사업여부를 결정하지 못하고, 수요는 많으나 어르신은 여러 눈치를 보고있어 실제적으로 입주가 부진한 현상입니다.
규제가 해지되고 붐이 일어난다면 공급은 폭발적으로 늘어날 것입니다.
13. (Q) 최근 실버타운 컨시어지 서비스로는 어떤 거 있을까요?
(A) 컨시어지 서비스란 맞춤 개인비서 서비스로 알고 있습니다. 실버산업은 다품종 소량생산을 기본으로 합니다. 다들 다른 환경에서 살아오셨기 때문에 서비스도 개별적인 서비스를 해야 합니다.
실버타운에서도 이미 이러한 개인 서비스를 일부 시행하고 있습니다. 예를 든다면 당뇨가 있는 분에게 당뇨식을, 평소 잡곡밥을 드시는 분에게 맞춤식을, 운동처방을 개인적으로 하여 맞춤운동, 개인별 의료서비스 등이며 이런 컨시어지 서비스로 호응도가 좋습니다
즉 종업원이 아들 입장에서 개별 서비스를 하는 것입니다
14. (Q) AI를 이용한 컨시어지 서비스도 있지 않을까요?
최근에는 인공지능을 이용한 맞춤 서비스 기기가 많이 개발되고 있어
이를 활용한 서비스가 늘어나고 있습니다.
인형을 이용해서 상호간 대화하기, 약먹는 시간 알려주기, 차고있는 시계를 이용해서 혈압, 당뇨 체크하기 근력이 적은 분들을 위한 웨이러블 로봇, 배달 서비스 등 인력을 대체하는 많은 기기 들이 운영되리라 생각됩니다.
15. (Q) 좋은 말씀 대단히 감사합니다.
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
