[국민부동산자산관리신문] 김준수 기자 = 퇴직은 누구나 맞이하게 된다. 퇴직 후 은퇴자의 삶을 생각해 본 적이 있는가? 은퇴를 위해서 충분히 준비했다면 행복한 노후 생활이 보장될 것이다. 아직 준비하지 않았다면 지금부터라도 해야 한다.
우리나라는 선진국이라는 위상에 부끄럽게도 노인 빈곤율은 심각하다. 지난해 11월 경제협력 개발기구(OECD)에서 발표한 ‘한눈에 보는 연금 2023(Pensions at a glance 2023)’ 보고서에 따르면 우리나라 노인 빈곤율은 40.4%로 OEC D 38개 국가 중에서 압도적인 1위다.
이웃 일본(20.2%)이나 미국(22.8%)의 두 배 수준이다. 이렇게 노인의 빈곤 문제가 심각하므로 퇴직을 예정하고 있다면 무엇보다 경제적으로 풍요로운 은퇴 생활을 목표로 삼아야 한다.
젊어서 고생은 사서도 한다는 속담이 있다. 그러나 은퇴 이후에는 무너진 건강의 회복이나 투자 실패 시 자산의 복구가 쉽지 않기 때문에 사서 고생하는 일은 하지 말아야 한다. 한 번의 실패가 행복하고 풍요로워야 할 노후의 삶을 통째로 위태롭게 할 수 있다. 그렇다면 급여소득이 없는 퇴직 후의 삶에 대비하여 퇴직금은 어떤 기준으로 투자해야 할까?
첫째 퇴직금 투자의 철칙은 안정성이다. 쉽게 말하자면 무조건 투자 원금이 보장되는 사업에만 투자해야 한다. 원금이 보장된다는 것은 투자 계약서나 합의서에서 원금을 보장한다는 명문상의 조건이 아니다. 객관적으로 원금보장에 대한 신뢰할만한 기관(금융기관, 국가)의 보증서 또는 유동화가 쉬운 자산의 담보(부동산, 유가증권, 담보부채권)가 필요하다.
둘째 상당한 수익이 지속해서 발생해야 한다. 급여소득이 없는 상태에서 원금을 계속 사용 한다면 머지않아 퇴직금은 고갈될 것이다. 수입보다 지출이 많은 적자형 노후 생계는 물가 상승이 지속되는 상황이나 예기치 못한 의료비 지출이 커지면 매우 치명적이다.
셋째, 반드시 전문가의 컨설팅을 받고 투자해야 한다. 퇴직금의 투자는 안정성이 최우선으로 고려되어야 한다. 우선 안정성이 담보가 된다면 다음은 수익성을 고려해도 좋다. 안정성과 수익성의 분석은 전문가의 컨설팅을 받아야 한다. 해당 분야 전문가들을 찾아 조언을 구하고 착수 전에 반드시 컨설팅을 받는 것이 시행착오를 줄이고 실패하지 않는 방법이다.
위의 내용들을 숙지하지 않은 채 퇴직금을 투자해 실패한 사례를 살펴보자. 첫 번째 원룸 갭투자 해 범법자가 된 박씨, 50세 직장인 박씨는 2021년 12월, 부동산 스터디 모임을 통해 알게 된 빌라 건설업자로부터 소액으로 빌라에 갭 투자하면 큰돈을 벌 수 있다는 제안을 받았다.
투자 대상은 서울 강서구에 있는 소형 빌라였으며, 전세보증금 1억8천만 원을 포함해 실투자금 1천만 원이면 충분했다. 당시 아파트 가격이 급등하면서 박씨는 아파트 투자를 포기하고 빌라 갭투자로 3천만 원을 투자하여 빌라 3채를 매입하였다.
그러나 1년 후, 예상치 못한 '빌라왕 사태'로 인해 빌라 매매가격이 급락하고 전세 수요가 이탈하면서 큰 손실을 보았다. 결국 박씨는 전세보증금 등도 돌려주지 못해 곤경에 빠지게 되었다.
두 번째 분양형 호텔에 투자해 헐값에도 팔지 못하는 김씨, 대기업 출신 은퇴자 김 씨 (66세 /남)는 퇴직금으로 수익형 부동산에 투자해 안정적인 노후를 꿈꾸었다. 6년 전, 지인의 소개로 동해안 바닷가에 있는 분양형 호텔 5개 실을 매입했다.
그러나 해당 지역에 거주해본 경험이 없고, 분양형 호텔의 특성도 제대로 알지 못한 상태에서 고수익 보장이라는 말에만 현혹되어 투자를 했다.코로나 19 사태로 인해 관광객이 급감하면서 이익을 얻지 못했고, 이후 고금리와 경기 불황으로 수익률이 바닥을 기었다. 결국 매물로 내놓아도 사겠다는 사람을 찾기 힘들고, 헐값에 팔아야 하는 상황에 부닥치게 되었다.
세 번째 지식산업센터 상가에 투자했지만, 반값에도 못 파는 이씨, 자산가 이씨(55세/남)는 8년 전, 서울 동남권에 있는 신도시의 지식산업센터 1층 상가를 분양받았다. 분양가는 3.3㎡당 4천만 원대로, 우량임차인인 브랜드 커피숍이 입주해 있어 투자 매력이 충분하다는 설명을 들었다.
그러나 신도시 상권의 활성화와 안정화까지 최소 5년에서 최대 10년이 걸릴 수 있다는 사실을 간과했다. 최초 입주했던 커피숍과 이후 입주한 음식점, 주점이 모두 떠나면서 상가는 공실로 남게 되었다. 결국 이씨는 큰 손실을 보고, 반값에 매물로 내놓아도 팔기 어려운 상황에 부닥치게 되었다.
네 번째 지역주택조합에 투자해 큰 손실을 본 최씨, 자영업자 최씨(35세/남) 는 내 집 마련을 꿈꾸며 5년 전 지역주택조합에 가입했다 청약통장이 필요 없고 시세보다 30% 이상 저렴한 아파트 분양이라는 말에 서둘러 가입했다. 그러나 조합의 재정 불안정과 토지 소유권 확보 문제로 인해 착공 및 분양이 지연되었다.
결국 추가 부담금을 내야 하는 상황에 부닥쳤고, 내 집 마련의 꿈은 사라졌다. 피해를 본 조합원들과 함께 비상대책위원회를 결성하고 고소까지 하게 되었다.
다섯 번째 코인에 투자해 전액을 날린 장 씨, 장 씨는 3억 원을 투자하여 중가 커피 프랜차이즈를 3년간 운영하다 저가 커피와의 치열한 경쟁 등 적자를 견디지 못하고 결국 무 권리로 매장을 정리하고 보증금 5천만 원만 회수하고 절망에 빠졌다. 장 씨는 평소에 자주 오는 고객 중에서 코인 투자로 큰돈을 벌었다고 하는 30대 초반 이 씨를 만나서 큰 기대를 품고 코인 투자를 했지만 안타깝게도 투자한 코인이 상장 폐지되어 투자금 전액에 대해 손실을 보게 되었다.
여섯 번째 치킨 프랜차이즈를 창업했지만, 오히려 빚을 진 송씨는 외국계 기업에서 임원으로 퇴직 후 퇴직금 2억5천만 원을 투자하여 치킨 관련 프랜차이즈를 창업 했던 송씨는 3년 만에 3,000만 원의 빚을 지게 되었다. 초기 투자 비용과 운영 비용을 과소평가한 것이 주요 원인이었다.
또한, 치열한 경쟁과 빠른 시장트렌드 변화로 인해 수익을 내지 못했다. 코로나19 팬데믹으로 인한 외식업계의 침체도 큰 영향을 미쳤다. 결국 송씨는 사업을 접고 큰 재정적 손실을 보게 되었다.
위에서 언급한 실패 사례들의 공통점은 원금이 보장되지 않는 사업을 선택한 것이다. 또한 전문가들에게 충분히 컨설팅받지 않고 소위 업자들의 달콤한 유혹에 넘어가서 희망적인 면만 보고 무모한 도전을 한 것이다.
지금부터는 필자가 직접 진행한 투자 성공사례와 비교해 보시기 바란다. 공매로 신축 빌라를 매입해 월세 80만 원에 임대(연수익률 9.6%) 서울에서 직장에 다니는 한 씨는 필자의 권유로 경기도 용인시 기흥구 기흥호수 옆에 있는 신축 빌라를 공매로 1억5천만 원에 매입했다.
이 빌라를 보증금 5천만 원에 월세 80만 원으로 임대하고 있다. 필자는 빌라를 매입하기 전, 기흥호수 주변의 발전 가능성을 크게 평가했다. 10 km나 되는 호수 둘레길이 곧 완공될 예정이었고 추후 출렁다리 건설로 유동 인구가 급속도로 늘어나고 추가로 상업 시설들이 계획되고 있었다.
무엇보다도 남향에 호수 전망이 아름다웠고 이 지역이 앞으로 더 많은 사람에게 인기를 끌 것이라고 믿었다. 한 씨는 필자의 권유로 공매를 통해 이 빌라를 30% 이상 저렴하게 매입할 수 있었고, 이를 통해 안정적인 수익을 만들고 있다.
두 번째 경매로 빌라 매입, 시세차익 6억 예상이 되는 성공사례다. 필자의 권유로 전문직 직장인 서 씨는 2014년에 서울 용산구 청파동에 방 3개 소형 빌라를 183,500,000원에 경매로 낙찰받아 임대 중이다.
현재 그 지역이 신속통합 주택정비형 재개발구역으로 지정되었다. 같은 구역 내 비슷한 면적의 빌라가 현재 8억을 호가하므로 매매 시세차익은 6억1,650만 원이 예상된다. 필자가 이 빌라를 추천하게 된 이유는 교통이 편리해서 도심으로 출퇴근이 수월하고 대학교와 중고등학교가 주변에 있어 임대수요 또한 풍부한 지역이기 때문이었다.
또한 청파동은 노후화된 빌라가 산재한 지역으로 대규모 재개발이 예상되는 지역이기 때문에 투자를 결정하게 된 것이며 지하2층, 지상25층, 20개동, 용적률 250% 1,905세대의 대규모 단지로 개발 계획 중이다. 비례율 또한 200% 이상이 예상돼 시세가 추가로 오를 가능성이 크다.
세 번째 NPL(부실채권) 투자해서 150% 고수익을 창출 사례다. NPL(부실채권) 투자는 금융기관이 회수하지 못한 대출금을 주로 론세일 즉 채권 양도 방식으로 매입한 후 경매에서 배당받거나 유입 후 재매각해 수익을 창출해 내는 방식이다. 주요 특징과 장점은 다음과 같다.
부실채권을 저렴하게 매입하여 높은 수익을 기대할 수 있다. 다양한 부동산 형태(아파트, 빌라, 상가, 토지, 건물등)의 부실채권에 투자할 수 있는 기회가 생긴다. 부동산에 대한 1순위 근저당권을 할인해서 매입하므로 원금 보장성이 높아 안정성이 크다. 부실채권을 매입할 때 매입가 75%까지 질권대출을 받을 수 있어 적은 자본으로 높은 이익을 얻을 수 있어 레버지리 효과가 크다.
네 번째 필자의 권유로 사당동에 거주는 안 씨는 부산 남구 문현동에 있는 상가 건물에 설정된 채권 최고금액 1억5천만 원의 1순위 근저당권을 금 6천만 원에 양도계약을 체결하고 경매에서 1억5천만 원을 배당받았다. 수익률은 아래와 같다.
[NPL 투자내용]
물건: 부산시 남구 문현동 상가 건물
채권 최고금액: 150,000,000원
채권매입금액: 60,000,000원
감정가:129,997,800원
낙찰가:162,000,000원
경매법원 배당금액:150,000,000원
[NPL 투자 수익률]
150%=(150,000,000 – 60,000,000)/60,000,000
위와 같이 NPL 투자는 높은 수익을 기대할 수 있지만, NPL 투자 물건을 분석하기 위해서는 경매, 공매, 배당, 민법, 민사집행법, 세법, 주택임대차 보호법, 상가건물 임대차보호법, 기타 부동산 관련 법률과 규칙, 상권분석, 부동산금융, 경매 권리분석, 거래시세분석 등 다양하고 전문적인 지식을 이용한 종합 분석이 필요하다. 반드시 전문가 자문을 통해서 철저히 조사하여 신중하게 접근해야 한다.
퇴직은 제2의 삶의 첫걸음이다. 재직시절에는 가족을 부양하기 위해 열심히 일했다면 퇴직 이후의 삶은 온전히 자신을 위한 삶을 살아야 한다. 그러기 위해서는 위 투자사례들을 참고하여 퇴직금을 현명하고 안전하게 불려 경제적 자립을 이루어야 한다.
제2의 인생을 준비하는 여러분 모두에게 건승을 비는 한편 필자는 퇴직, 은퇴를 앞두고 퇴직금 운용에 관심 있는 분들을 위한 유료 세미나를 개최할 예정으로 아래 이메일로 신청하시는 분께는 무료로 초대권을 보내드린다고 한다.
[칼럼제공 서관오 대표]
epowered@naver.com
퇴직금 투자 전문컨설팅, 경매, 공매, NPL투자
㈜프린스코 / 02-797-4550
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