[국민부동산자산관리신문] 김준수 기자 = 공인중개사 자격증은 국민 자격증이라고 불린다. 해마다 수많은 자격증 시험에 응시하고, 합격자를 중심으로 많은 중개업소가 생겨나고 있다.
그 인기에 비결은 은퇴 연령에 제한이 없기 때문이다. 일반적으로 5,60대 은퇴한 사람들이 제일 선호하는 자격증, 직업군이 공인중개사 중개업소다. 전공, 학력에 상관없이 응시와 창업이 가능하고, 정년이 없어, 내가 노력한 만큼 수익을 창출할 수 있고 남에게 아쉬운 소리 하지 않아도 되는 업종이기 때문이다.
부동산 급 상승기인 2018년부터 공인중개 사무소는 기하급수적으로 늘어났다. 2017년 8만여 개에 달하던 공인중개사사무실이 2020년 11만 개에 달할 정도로 기하급수적으로 늘어나면서, 그들 간의 경쟁은 심화하였고, 여기에 전문가적 자질을 갖추지 못한 저급한 중개업자들이 생겨나면서 부동산 중개 시장은 혼돈에 빠질 수밖에 없었다.
최근 국제적 경제 침체와 금융위기 속에 부동산 하락기가 계속되면서 많은 중개업소들이 폐업을 하고 있는 상황이다. 과연 왜 이런 현상이 일어날까? 부동산 상승기에는 중개업소가 많아도 거래 건수가 많았기 때문에 모든 업소들이 수익이 고정적이지는 않지만 유지할 수 있는 형편이 되었다. 그러나 하락기에는 거래량이 급격하게 줄고, 수익이 줄어들면서 버티지 못하는 중개업소들이 폐업을 하고 있다.
공인중개사사무실을 쉽게 생각하는 경우가 많다. 또한 자격증 취득 후 중개사무소를 오픈만하고 나면, 기본 유지를 할 수 있을거란 기대치가 높은 것도 사실이다. 그러나 자격증을 따고 오픈만까지만 준비해서는 안 된다. 자격증을 취득 후 중개업소를 준비한다면 그때부터 시작이다.
수많은 경쟁 중개업 사무소 사이에서 나는 부동산 매물을 중심으로 어떤 부동산 매물을 중심으로 어떤 영업방법과 마케팅 방법을 사용할 것인지부터 따져보고 거기에 맞는 사무실 운영 방안과 마케팅 전략을 짜야 한다.
부동산 상승기에는 시장 상황이 좋고, 거래량이 많아 모든 중개업소사무실들이 조금씩 나눠서 거래를 하더라도 어느 정도 유지가 되었을 것이다. 그러나 최근 경제 침체기, 부동산 하락기에 가장 먼저 사람들이 줄이는 것은 소비성 문화이다.
먹는 거 입는 거 등을 가장 먼저 소비 품목에서 줄인다. 여기에 이사나 부동산 투자도 들어간다. 부동산 하락기에는 부동산 거래량이 급격히 줄어든다. 일부 하락기에 시세 차익을 노리기 위해 급매를 찾는 사람들이 있기는 하지만, 모든 사람들은 보편적으로 안전 자산인 저축과 현물자산에 투자한다. 부동산 투자가 급격히 줄어드는 이유이다.
투자뿐 아니라 실제 이사를 다니는 사람도 급격히 줄어든다. 이사를 하기 위해서는 이사비용, 도배비용, 장판 비용 그리고 중개 비용, 인테리어 비용까지 많은 비용이 발생한다. 그러므로 사람들은 기존에 살던 집에서 그대로 유지하기를 바란다. 가장 타격을 많이 입는 항목으로는 이삿짐센터, 인테리어, 도배, 장판 그리고 중개업소이다.
중개업소가 이 시기에는 가장 어려움을 얻는다. 현재 하루가 다르게 매달 폐업하는 중개업소가 늘어나고 있다. 거래량이 줄어듦으로써 수익을 유지하지 못하고 많은 광고 비용 와 비싼 1층 임대료 등을 유지하지 못하고 문을 닫게 되는 것이다.
그렇다면 이 불황기에 중개업소는 어떻게 살아남아야 할 것인가 아무리 경기가 좋지 않아도 버티고 수익을 올리는 중개업소는 따로 있다. 특히 상위 10프로 안에 중개업소들은 이 시기에도 안정적인 수입을 얻을 수 있다.
내가 그 안에 들어가기 위해서는 무언가 차별화된 전략과 노력이 필요하다. 그 중에 가장 우선 시 되어야 하는 것이 광고 마케팅이다. 예전에 중개업소는 제한된 정보를 가지고 독점할 수 있었기에 내 마음대로 내 사무실 스타일 대로 영업을 할 수 있었다.
그러나 지금은 모든 부동산에 대한 정보가 공시되고 오픈되어 있다. 모두 똑같이 알고 손님도 알고 있는 상황에서 어떤 마케팅 전략을 짜고 어떤 컨셉으로 사무실 운영하느냐에 따라 그 수익은 천차만별로 달라진다. 최근 공인중개사 시험 응시율이 8년 만에 최저라는 소식이 들려온다. 그만큼 중개업소도 어렵기에 오픈 하려는 사람도 줄어들고, 자격증을 따려는 사람도 줄어든다.
그러나 누군가는 거래를 하고 누군가는 이사를 해야만 한다. 모든 업소가 다 없어지는 것은 아니다. 공개된 오픈 정보는 인터넷과 플랫폼 기업을 통해 오픈되지만 제한된 정보만 오픈되는 경우는 아직도 있다. 그 틈새시장을 노려 내가 그 제한된 정보를 활용하고 마케팅을 할 수 있다면 중개업의 틈새시장과 경기의 변동에 지장 받지 않는 나만의 사업장을 가질 수 있을 것이다.
마케팅의 가장 중요한 부분은 최근 가장 이슈가 되고 있는 SNS 마케팅이다. 스마트폰이 보급화가 되면서, 전국민 누구나 스마트폰을 가지고 있다. 이 스마트폰에 가장 큰 장점은 소셜 네트워크 서비스인 SNS 서비스를 통해 얼마나 마케팅을 할 수 있느냐에 따라 그 성과는 달라진다고 한다.
흔히 부동산 업체가 쓰는 직방 다방 네이버 부동산 등 여러 플랫폼이 있지만 이외에도 블로그 카페 네이버 YouTube 등 직접 할 수 있는 SNS 마케팅 방법은 많이 있다. 어떤 중개의 품목에 따라 어떤 마케팅을 하는 전략을 짜서 어떤 효과를 내는지 공부하는 것이 가장 도움이 많이 될 것이다.
항상 부동산 경기가 좋은 것은 아니다. 부동산 경기는 주기 설에 따르면 상승기와 하락기를 수없이 반복하고 있다. 비록 지금 하락기라도 꾸준히 준비한다면 상승기에 보다 더욱 많은 효과를 볼 것이라고 생각한다. 어떤 업종이든지 쉬운 것은 없다. 항상 시작부터 계속 꾸준히 노력하고 관리하는 거에 따라 그 업체가 계속 살아남아서 성장해 나갈 수 있을 것이다.
부동산 경기는 10년 주기로 상승기와 하락기가 반복되기에, 꾸준히 준비하고 투자한다면 상승기에는 더욱 큰 성과를 거둘 수 있다. 시작뿐만 아니라 지속적인 관리와 노력이 중요한 시점이며, 이를 통해 계속해서 성장하고 자리 잡을 수 있을 것이다. 부동산마케팅 관련 광고나 분양대행 등 필자의 도움이 필요한 분은 아래 연락처로 연락하면 된다.
[칼럼제공 박호철 대표]
전주대 부동산학 박사과정
한라운종가 공인중개사사무소 대표
엔테크 대표 (분양대행, 광고대행)
010-5388-1038
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