[최소정대표칼럼] 프롭테크, 디지털 자산 투자

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[최소정 대표 칼럼] 프롭테크, 그리고 디지털 자산 투자

[국민부동산자산관리신문] 김준수 기자 = 프롭테크는 부동산(Property)과 기술(Technology)의 합성어로서 기존 부동산 정보에 인공지능과 빅데이터 그리고 블록체인 등 첨단 정보기술을 결합한 부동산 서비스를 말한다. 프롭테크의 범주 안에서 부동산 플랫폼 비즈니스, 공유경제, 리테크(REtech: Real Estate Technology), 콘테크(ConTech: Construction Technology)등의 용어들도 자주 사용되고 있다.

첫 번째 물결이라 불릴 만한 프롭테크 1.0은 80년대부터 진화하기 시작하였으며 이는 데이터 및 컴퓨팅 파워와 관련이 있다. 2008년 이후부터 프롭테크 2.0으로 급격한 성장을 하게 되며, 스마트폰 및 멀티 플랫폼 세계의 발전으로 앱이 만들어지게 되었다. 이때부터 소비자는 스마트폰 앱을 통해 별다른 비용 없이 즉각적으로 부동산 정보를 손쉽게 얻기 시작한다.

프롭테크 3.0은 프롭테크의 최신 발전 단계로서 블록체인과 탈중앙화, 인공지능의 확대, 가상현실과 증강현실의 발전 그리고 환경친화적 기술의 강화를 그 배경으로 두고 있다. 프롭테크는 다른 섹터에 비해 상대적으로 시장이 열리는 시기나 기술과의 결합 속도가 늦다는 평을 받아왔는데, 그에 비해 잠재적 가치와 크기는 가장 높다고 할 수 있다.

부동산 시장이 다른 산업에 비해 새로운 기술과 혁신을 받아들이는 속도는 느렸지만, 전 세계적으로 가장 큰 자산 시장이고 앞으로 이러한 규모의 산업이 창조할 기회는 무궁무진하다는 점에서 지금도 많은 기업과 스타트업이 뛰어들고 있다. 부동산 시장의 디지털 전환이 가져오는 변화는 개발, 공급, 거래, 관리, 투자 및 금융 분야 등 전방위에 걸쳐 일어나고 있고, 이 칼럼에서는 그 중 부동산 투자 및 금융 섹터의 변화에 초점을 맞추고자 한다.

현재 부동산 거래 및 투자는 높은 진입장벽, 낮은 유동성, 복잡한 프로세스 등의 문제점을 안고 있다. 다른 섹터에 비해 계약 프로세스가 길고 복잡하며, 핀테크에 비하면 온라인 거래 프로세스는 아직도 갈 길이 멀다. 또한 초기 자본이 많이 필요한 까닭에 매수자 입장에서 높은 진입장벽이 있으며, 매도자 입장에서는 현금 유동화가 신속히 이루어지지 않는다는 문제점이 함께 존재한다. 이러한 부분들이 블록체인과 만나 부동산 거래의 비용을 절감시키고 투명성을 확보하며 진입장벽을 낮추고 있다.

블록체인은 분산형 데이터베이스 기술이다. 연결된 많은 컴퓨터에 의해 관리되고, 데이터의 무결성과 보안을 보장한다. 이 기술은 일련의 블록으로 구성되어 있으며, 각 블록은 이전 블록과의 연결을 통해 체인을 형성한다. 스마트 콘트랙트는 코드로 작성된 자동화된 계약이며, 이러한 계약은 분산원장에 기록되고 변경이나 조작이 불가능하도록 보안되어 있다.

블록체인 기술은 부동산의 소유권 이전과 명의 변경을 기록하고 암호화한다. 구매자가 이 소유권을 획득하면 디지털 토큰을 발행하여 토큰 간 매매를 통해 소유권 이전이 이루어지는데, 소유자와 부동산 정보가 기록되어 있는 토큰은 새로운 소유자에게 불편 없이 어느 시간대나 자유롭게 이전될 수 있다. 자산의 유동화가 가능해져 지분 소유로 인해 발생하는 투자의 유연성이 또한 더욱 높아진다.

블록체인 기술을 통한 부동산 거래 문제 해결의 핵심은 결국 기존의 복잡한 문서들이 불필요해지는 스마트 콘트랙트 방식에 있다. 거래 절차의 자동화와 수많은 계약 문서의 디지털화는 시간과 비용의 혁신적 효율화를 가져온다. 블록체인 기술의 특성으로 인해 여러 자산의 매매 절차가 신속하고 정확하게 자동화될 수 있으며, 이로 인해 글로벌 부동산의 거래와 투자 역시 쉽고 간단하게 처리될 수 있다.

기술이 가져오는 3가지 변화를 구체적으로 생각해보면, 거래 측면에서는 국내외 관계없이 국경이 사라지고 소액투자가 가능한 시대가 올 것으로 예상된다. 낮은 비용으로 유동화가 가능하다는 의미이다. 자산을 토큰화하면 투자 상품을 작게 조각낼 수 있어 다수의 참여자가 거래를 할 수 있게 된다. 부동산과 같이 유동화가 어려웠던 자산 또한 거래 및 현금화가 쉬워진다.

정보 측면에서는 양질의 데이터가 모두에게 점차 개방되고 공유되는 방향성을 가질 것으로 보인다. 관리 측면에서 보자면, 실물자산을 온체인(ON-CHAIN)화함으로써 거의 영속적으로 기록과 저장이 가능해지므로, 투명성과 보안성이 한층 강화되는 시대를 맞이하게 될 것이다. 2025년부터는 RWA와 ST로 대표되는 본격적인 토큰 이코노미의 서막이 열릴 것으로 예상된다. 광의의 개념인 RWA(Real World Asset)은 온체인에서 거래하는 모든 실물자산을 의미하며, 토큰증권(Security Token)은 그 중에서도 증권성이 있는 자산으로 제한되어 있다.

다시 말하면 RWA는 부동산, 주식, 채권, 금 등 실물자산에 대한 권리를 블록체인에 올려 디지털 자산으로 변환하는 것을 의미한다. 토큰증권은 분산원장 기술을 활용해 자본시장법상 증권을 디지털화한 것이다. 요즘 신문과 매체에서 종종 언급되는 STO(Security Token Offering)는 토큰증권을 발행하여 제공하는 것을 의미한다.

미국, EU, 일본, 싱가포르, 홍콩은 토큰증권 발행을 이미 시작한 곳들이다. 한국의 경우 법제화가 진행되고 있으며, 현재 부동산 조각투자는 규제 샌드박스라는 제도를 통해 몇몇 기업들이 시행하고 있으나 아직 시장이 전면적으로 열려 있지는 않은 상황이다. 국내 시장의 본격화는 1~2년 안에 이루어질 것으로 예상하고 있다. 기존에는 일정 규모 이상의 자금력을 가진 투자자만이 부동산 거래 시장에 참여할 수 있었지만, 토큰증권을 활용하면 대부분의 개인투자자들도 적은 자본을 가지고 원하는 부동산을 증권처럼 편하게 매수/매도할 수 있게 된다.

글로벌 STO 시장 규모는 2022년 370조원(KRW)를 기록했고, 2030년까지 대략 6,500조원(KRW)을 차지할 것으로 예상되고 있다. 이는 세계 GDP 10% 수준의 금액이다. STO 시장 대부분의 기초자산이 부동산이며, 무려 70% 이상의 비중을 지니고 있다는 점은 시사하는 바가 크다. 현재의 부동산은 유동적이지 않은 자산이며 진입 비용이 큰 시장이지만, 자산의 토큰화가 그 비용을 낮추게 될 것이고 시장 진입을 매력적으로 만들게 될 것이다. 결국 토큰 이코노미 시장이 열리면 가장 많은 수혜와 변화를 동시에 겪게 될 기초자산은 부동산이다. 다양한 투자방식, 다양한 금융상품으로의 발전이 가능해질 것이다.

다만 지금의 RWA와 STO 시장은 아직 초기 단계이며, 특히 STO는 제도권 안에서 넘어야 할 산이 많다. 기술은 완성되었지만 각 나라별로 규제가 다르고 법제화를 진행하는 속도가 다르다. 은행과 정부는 블록체인에 대해 위협을 느낄 수 있으며, 이런 부분에 대한 광범위한 주류의 승인과 채택이 좀 더 필요한 시점이다.

RWA는 전통 금융기관들이 올해부터 많이 진입할 것으로 예상되고 있으며, 수요와 맞물려 본격적인 시장의 성장세 또한 전망되고 있다. 많은 기업들이 이 분야를 개척해 나가면서 관련 산업과 메커니즘에 대한 교육도 함께 실시하는 이유가 새롭고 간단치 않은 개념들이 녹아 있기 때문이다. 토큰 이코노미는 프롭테크 분야에서도 거대한 혁신의 축이 될 것으로 보고 있으며, 그 기회는 미리 준비해야만 얻을 수 있다.

자산 토큰화(Asset Tokenization)는 크게 두 가지 의미로 해석할 수 있다. 첫째는, 부동산 등의 자산을 블록체인을 활용하여 디지털 토큰으로 변환하는 것이다. 이렇게 토큰화된 자산은 블록체인 네트워크에 기록되어 소유권 이전이나 거래내역 등을 보다 효율적으로 관리할 수 있게 된다. 이러한 자산의 토큰은 분할도 가능하며, 거래소를 통해 거래될 수 있다.

둘째는, 거대한 자산을 작은 단위로 분할하여 각 단위를 토큰으로 나타내는 것이다. 부동산의 경우, 전체 부동산에 대한 권리를 작은 단위로 나누어 토큰이란 방식으로 제공하면 투자자들이 이를 통해 해당 부동산에 대한 지분을 소유할 수 있다. 이는 일반 투자자들에게 접근 가능한 투자 기회를 제공하며, 자산 거래의 유동성을 더욱 증대시킨다. 두 가지 의미 모두 기존의 자산 관리와 거래 방식을 혁신적으로 변화시킨다는 점에서 중요하다 하겠다.

토큰화된 부동산은 자본시장에서 그 거래가 쉬워진다. 매각을 통한 자금조달 수단이 되고 매각을 하지 않더라도 현금성이 개선된다. 현금성이 높은 자산은 유동성 프리미엄을 받게 되고, 주식의 경우 이러한 프리미엄은 평균 20~30% 정도가 된다. 매각이나 현금화가 어려웠던 기존의 부동산이 토큰화를 통해 유동성을 증대시키고 프리미엄의 상승을 가져갈 수 있는 것이다.

또한 기관투자자나 자본력 있는 투자자만이 진입할 수 있던 투자영역에 개인 투자자들이 참여할 수 있게 된다. 투자 시장의 진입장벽을 낮춤으로써 다양한 투자자들이 유입되면 이는 자산의 재평가로 이어질 수 있다. 자산에 대한 거래량이 증가하면서 자연적으로 시장가격의 재평가도 이루어지는 것이다.

해외 부동산 거래를 위해서는 수많은 중개사와 전문가를 거쳐야 하고, 비용의 20% 정도가 법무법인, 공증인, 현지 공인중개사 등을 찾고 지불하는데 쓰인다. 뿐만 아니라 거래가 완료되기까지는 몇 달 이상의 장기적 시간이 소요되는데 블록체인을 통해 이러한 비용과 시간을 절감/단축할 수 있다.

또한 블록체인 기술을 활용함으로써 투자 범위를 글로벌 단위의 규모로 쉽게 확장하고 대규모 투자 네트워크를 위한 인프라를 공동으로 사용할 수 있다. 글로벌 시장에서 가장 널리 쓰이는 네트워크가 바로 이더리움 네트워크다. 글로벌 거래가 표준화되면 국경 간 거래에서 그 용이성은 더욱 커질 것으로 보인다.

부동산과 기술이 결합하게 되면서 이제는 누구나 쉽게 글로벌 부동산 투자를 할 수 있는 시대가 되었다. 토큰화를 통한 지분 소유가 가능해졌으며, 때문에 적은 자본을 가지고도 거대한 자산에 투자할 수 있게 되었다. 반대로 부동산 소유주는 자산 전체가 아닌 일부만을 현금화시킬 수도 있는 세상이다. 온라인 프로세스로 365일 실시간 거래가 가능해졌으며, 부동산 거래가 완료되기까지는 몇 주나 몇 달이 아닌 그저 몇 초가 필요할 뿐이다. 향후에는 지금보다도 부동산 거래에 드는 비용과 시간이 더욱 획기적으로 절감될 것이다. 그 거대한 변화를 우리는 지금 목도하고 있다.