[김성우 대표 칼럼] 민간건설임대아파트는 공공지원민간임대아파트와 장기일반민간임대아파트로 나뉜다. 공공지원 민간임대아파트는 과거 뉴스테이가 전환되어 각종 규제가 강화된 사업방식이다. 전국적으로 장기일반민간임대아파트 분양시장이 뜨고 있는 가운데 이에 대한 공급유형과 차이점을 알아보자
장기일반 민간임대아파트는 공급 유형에 따라 협동조합형 민간임대아파트와 개발투자형 민간임대아파트로 나뉜다. 먼저 협동조합형 민간임대 아파트는 협동조합이 사업의 주체이다. 협동조합 기본법에 의거 조합원 을 모집하고 임대의무기간(10년) 동안 거주 후 투입원가로 분양전환을 하는 사업구조다. 조합원은 분양전환의 의무가 있으며, 분양전환 시 시세에 따라 손익 또는 손실이 발생할 수 있다.
협동조합형 민간임대아파트는 주택조합을 설립하고 모집신고 후 조합원을 모집하는 지역주택조합 아파트 와 닮아있다. 단적인 예로 서울시는 지역주택조합 모집신고 후 모집을 완료한 사업 현장이 118개이다. 토지 매입 등이 장기화되어 사업이 지연되고 있는 상황이며, 사업 정상화는 기약이 없다.
이에 대한 건설원가 상승은 고스란히 조합원의 몫으로 돌아간다. 이러한 이유로 소비자들은 지역주택조합 관련 아파트사업의 불신으로 이어져, 협동조합형 민간임대아파트 공급시장에도 영향을 미치고 있다.
또한, 협동조합형 민간임대아파트는 프로젝트 파이낸싱(PF)시 사업의 주체가 협동조합이라 대출의 어려움 이 있다. 이는 자금조달이 힘들다는 것을 의미하며, 분양 시장은 협동조합형 민간임대아파트 사업방식을 선호하지 않는 실정이다. 분양시장의 필요와 요구에 따라 새로운 대두된 사업방식이 일반분양주택과 전세형 임대주택을 혼합한 개발투자형 민간임대아파트다.
개발투자형 민간임대아파트는 시행사가 사업의 주체이다. 비영리 임의단체를 설립하고 회원을 모집하는 방식으로 회원은 임대의무기간(10년) 동안 거주 후 모집 시 시행사가 제시한 분양 전환가로 분양 전환하는 사업구조다. 회원은 분양전환의 의무가 없으며, 분양전환 또는 보증금 반환을 선택할 수 있다. 즉, 원금 보장 및 시세차익 실현이 가능한 장점이 있다.
비영리 임의단체는 시행사와 장기일반 민간임대아파트 공급에 대한 계약(입주권, 분양지위권)을 체결하고 사업을 진행한다. 자금조달이 힘든 협동조합형보다 전문적인 시행사가 개발사업을 이끌며 책임지는 구조로 사업을 더 빠르게 진행할 수 있다.
분양 시장은 협동조합형 민간임대아파트보다 개발투자형 민간임대아파트를 선호하고 있으며, 그 공급 방식은 점점 더 진화할 것으로 예상된다.협동조합형 민간임대아파트는 협동조합의 발기인이 조합원을 모집하려는 경우, 모집신고 후 조합원을 모집해야 한다.
모집 신고 시 대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하고, 관계 법령에 따른 민간임대 아파트를 건설할 수 있는 대지여야 한다. 반면, 새로운 사업방식인 개발투자형 민간임대아파트의 여러 장점에도 불구하고, 모집신고 절차, 신고 조건 등 별도의 규정이 없어 지자체마다 모집 주의보를 내리고 투자를 경고만 하고 있는 실정이다. 그러나 분양시장은 법률이 제정되기 전 늘 빠르게 움직인다.
이는 수요에 의해 움직이는 것이 분양시장의 생리이기 때문이다. 개발투자형 민간임대아파트의 시행사 들은 협동조합형 민간임대아파트의 모집신고 기준을 자체적으로 준용하여 회원을 모집하고 있으나, 이 틈을 악용하여 피해가 발생 될 소지는 다분히 있어 보인다.
이에 조속히 개발투자형 민간임대아파트의 모집신고 절차, 신고 조건 등을 법제화하고, 사업승인 사전협의 제도 도입 등 행정 절차를 보완하여 소비자에게 좀 더 안정적으로 장기일반 민간임대아파트를 공급할 수 있는 여건 마련이 시급해 보인다.
필자는 이어 장기일반 민간임대아파트의 공급유형에 따른 협동조합형 민간임대아파트와 개발투자형 민간임대 아파트의 차이점 외에 공공지원 민간임대아파트에 대해서 다음 칼럼에서 자세히 다룰 예정이다.
[칼럼제공] 주식회사 더코드.엘 김성우대표이사
이메일 : ksw0010@naver.com
사진 : 광주역드림씨티 조감도
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
