[국민부동산자산관리신문] 임순정 기자 = 부동산 투자 시 개인 또는 법인 중 어떤 주체로 접근하는 것이 유리한지 알아보자. 첫 번째 개인 투자의 장점은 종부세 공제, 비과세, 기본 공제, 장기보유특별공제 등이다.
종합부동산세는 재산세 중 하나로, 일정한 기준을 초과하는 부동산 소유자에게 누진세율을 적용하는 세금으로 개인에 대한 종부세는 6억원까지 기본 공제가 되므로 법인보다 이득이다. 양도소득세도 운이 좋으면 비과세가 가능하고, 1년마다 250만원씩 기본 공제도 가능하며 ‘장기보유특별공제’라는 혜택도 있다. 이 모든 것이 법인에게는 없고 개인에게만 해당되는 큰 혜택이다.
두 번째 개인 투자의 단점은 최소 2년 보유 의무, 조정 지역 주택 매도 시 양도세 중과 등이다. 최소 2년 이상 보유해야 일반 과세를 적용받을 수 있다. 양도소득세율 자체가 60~70%일 뿐만 아니라 양도소득세에 대한 지방소득세(10%)까지 고려해야 한다.
따라서 단기 매도가 예상되는 물건에 투자한다면 세율 면에서는 법인이 훨씬 유리하다. (보유기간이 1년 미만일 경우 70%, 2년 미만은 60%, 2년 이상은 기본세율 적용) 다주택자가 조정 지역에 대한 주택을 매도할 경우 양도소득세율에 대해 중과가 된다. 법인 투자의 장점은 기간과 지역에 상관없이 단일 세율인데 아래 표를 참고 하기 바란다.
주택 매도 시 법인세율 | |||
과세 표준 | 기본 세율(%) | 누진공제액(원) | 주택 추가 과세 |
2억 원 이하 | 10 | 없 음 | 과세 표준 상관없이 주택은 모두 +20% |
2억 원 초과 ~ 200억 원 이하 | 20 | 2000만 | |
•법인 주택 양도세(=법인세 포함)는 추가 과세 20% + 기본 법인세율 + 지방소득세 (법인세 과세표준액 2억 원까지 1%, 2억 원 초과~200억 원까지 2%) 적용 (지역, 보유 기간 상관없음) | |||
법인 투자의 단점은 종부세, 추가 과세, 3중 과세다. 취득세는 개인과 법인 모두 공시 가격이나 거래 금액으로 계산되므로 큰 차이점은 없지만 법인의 가장 큰 단점은 해마다 종부세를 납부해야 한다. 법인은 개인과 달리 공제금이 없을 뿐만 아니라 비조정 지역은 세 채부터, 조정 지역은 두 채부터 종부세율이 6%로 개인 종부세 구간 중 최고 세율을 곧바로 적용받는 것이다.
더하여 연 400~500만 원의 법인 운영비도 부담스럽다. 매달 세무기장 비용이 지출되고 결산할 때는 결산 비용에 해당하는 조정료가 들며 법인 본점 주소지를 임대하면 임대료까지 해서 연 400~500만 원 정도의 운영비가 발생한다.
[칼럼제공 임순정 대표]
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