아버지가 보유한 아파트를 자녀에게 시세보다 싸게 넘기면 세금을 줄일 수 있을까. 거래가격을 잘못 정하면 부모는 양도소득세를 더 내고, 자녀는 증여세와 취득세까지 부담할 수 있다. 가족 간 부동산 거래에는 일반 매매보다 엄격한 과세 기준이 적용되기 때문이다.
가족 간 저가 거래에서 먼저 따져야 할 세금은 부동산을 파는 부모의 양도소득세다.
세법상 특수관계인끼리 부동산을 시가보다 지나치게 낮은 가격에 거래하면 과세당국은 계약서에 적힌 실제 거래가격을 인정하지 않을 수 있다. 실제 매매가격 대신 시가를 기준으로 양도소득세를 다시 계산하는 ‘부당행위계산부인’ 규정이 적용될 수 있기 때문이다.
판단 기준은 시가의 5%와 3억원 가운데 적은 금액이다. 시가가 12억원인 아파트라면 시가의 5%인 6000만원이 기준선이 된다.
부모가 이 아파트를 자녀에게 11억4000만원 이상에 팔면 실제 거래가격을 인정받을 수 있다. 그러나 9억원에 넘기면 부모가 실제로 받은 금액은 9억원이더라도 양도소득세는 시가인 12억원을 기준으로 부과될 수 있다.
부모가 시가 12억원을 기준으로 양도소득세를 냈다고 해서 자녀의 부동산 취득가액까지 12억원으로 올라가는 것은 아니다. 자녀가 실제 지급한 금액이 9억원이라면 향후 해당 주택을 매각할 때 취득가액도 9억원으로 계산된다. 부모는 시가를 기준으로 양도소득세를 부담하지만 자녀는 실제 매입가격만 취득가액으로 인정받는 비대칭이 발생하는 것이다.
부동산을 산 자녀에게는 증여세가 부과될 수도 있다. 시세보다 낮은 가격에 부동산을 사들인 만큼 경제적 이익을 얻은 것으로 보기 때문이다.
증여세의 저가 거래 판단 기준은 양도소득세와 다르다. 시가와 거래가격의 차액에서 ‘시가의 30%와 3억원 가운데 적은 금액’을 뺀 나머지를 증여받은 재산으로 본다.
반대로 자녀가 부모 소유 부동산을 시세보다 비싸게 사는 경우에도 세금 문제가 발생할 수 있다. 자녀가 정상가격보다 많은 금액을 지급했다면 부모가 자녀로부터 경제적 이익을 받은 것으로 판단돼 부모에게 증여세가 부과될 가능성이 있다. 취득세도 별도로 검토해야 한다. 특수관계인 간 저가 거래에서 취득세 과세 기준은 증여세보다 양도소득세 기준에 가깝다.
시가의 5%와 3억원 가운데 적은 금액이 판단 기준이 된다. 실제 취득가격과 시가인정액의 차이가 해당 기준을 넘으면 계약서에 기재된 매매가격이 아니라 시가인정액을 기준으로 취득세가 부과될 수 있다.
가족 간 거래에서는 매매대금이 실제로 오갔다는 사실도 명확하게 입증해야 한다. 세법은 배우자나 직계존비속 사이의 재산 이전을 원칙적으로 증여로 추정한다. 매매계약서를 작성했다는 사실만으로 정상적인 매매 거래가 인정되는 것은 아니다.
자녀는 소득과 예금 등 매입자금의 출처를 소명해야 한다. 계좌이체 등을 통해 부모에게 매매대금을 실제로 지급했다는 사실도 증빙해야 한다.
자금 흐름이 불분명하면 거래 전체가 증여로 판단될 수 있다. 이 경우 일반 매매 취득세율이 아니라 증여 취득세율이 적용될 가능성이 있다.
특히 주택은 매매와 증여에 따른 취득세 차이가 크다. 무주택자가 주택을 매입할 때 적용되는 취득세율은 통상 1~3%다. 그러나 증여로 판단되면 취득세율이 4%로 높아질 수 있다.
조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택은 증여 취득세율이 최대 12%까지 오를 수 있다. 계약서 내용이나 자금 증빙 방식에 따라 수천만원의 세금 차이가 발생할 수 있는 셈이다 세법에서 규정하는 시가는 집주인이 원하는 가격이나 부동산 중개업소가 제시한 호가와 다르다.
아파트처럼 유사한 부동산의 최근 거래 사례가 존재하면 유사매매사례가액이 우선 적용된다. 비교할 수 있는 거래가 없으면 감정평가금액을 활용한다. 감정평가금액도 없다면 기준시가를 적용한다.
단독주택처럼 비슷한 거래 사례를 찾기 어려운 부동산은 감정평가 여부에 따라 과세 기준이 달라질 수 있다. 가족 간 거래라도 부동산의 종류와 거래 조건에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있다는 의미다.
가족 간 부동산 거래를 ‘가족이니까 편하게 해도 된다’는 생각으로 접근해서는 안 된다
매매계약서에 도장을 찍기 전에 세무 전문가와 함께 시가 산정 방식과 적정 거래가격 구간을 미리 계산해야 한다
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