'하락론자' 이광수, 부동산 정책 비판

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대표적인 부동산 하락론자로 알려진 이광수 광수네복덕방 대표가 현 정부의 부동산 정책에 공개적으로 우려를 나타냈다. 이 대표는 통화량 증가와 금리, 수도권 주택 공급 등을 근거로 현재 정책 기조가 이어질 경우 집값 상승과 시장 불안이 나타날 가능성이 있다고 주장했다.

특히 그동안 집값 하락 가능성을 강조해온 이 대표가 정부와 여당의 부동산 정책을 비판했다는 점에서 시장의 관심이 커지고 있다.

이광수 “지금대로라면 부동산 폭등 나올 수도”

이 대표는 지난 7일 유튜브 채널 ‘최욱의 매불쇼’에 출연해 최근 부동산 시장과 정부 정책에 대한 견해를 밝혔다.

그는 방송에서 “지금 대한민국이 이대로 가면 부동산 폭등이 나올 수도 있다”고 주장하면서 정부와 여당의 대응이 충분하지 않다고 지적했다.

특히 장기적인 주택 공급 확대에만 초점을 맞춘 정책으로는 현재 시장에서 나타나는 수급 불균형에 즉각 대응하기 어렵다는 것이 이 대표의 주장이다.

이 대표는 최근 정부가 수도권 주택 공급 확대 방안을 내놓은 것과 관련해서도 공급 확대 자체의 필요성보다 현재 시장에서 발생하는 공급 부족과 가격 상승 압력에 얼마나 빠르게 대응할 수 있느냐가 중요하다는 취지로 설명했다.

통화량 증가가 집값 상승 압력으로 작용할 수 있다는 주장

이 대표가 제시한 첫 번째 근거는 통화량이다.

그는 방송에서 한국은행의 M2(광의통화) 자료를 제시하며 시중에 유통되는 돈의 규모가 지속적으로 증가하고 있다는 점을 지적했다.

M2는 현금과 요구불예금, 저축성예금 등 비교적 쉽게 현금화할 수 있는 금융상품을 포함하는 통화지표다. 이 대표는 통화량 증가가 화폐가치 하락과 자산가격 상승으로 이어질 수 있다며 부동산 가격에도 상승 압력으로 작용할 수 있다고 설명했다.

다만 통화량과 주택가격의 관계는 금리와 가계대출, 경기 상황, 주택 공급, 투자 심리 등 여러 요인의 영향을 함께 받는 만큼 통화량 증가만으로 향후 집값을 단정하기는 어렵다.

금리 올라도 집값 안정 효과 제한적일 수 있어

두 번째로 거론한 요인은 금리다.

이 대표는 금리가 상승하더라도 물가 상승률 등을 고려한 실질금리가 낮다면 고금리가 주택 매수 수요를 충분히 억제하지 못할 수 있다고 주장했다.

최근 부동산 시장에서는 대출 규제와 금리 수준이 주택 구매 여력에 직접적인 영향을 미치는 주요 변수로 꼽힌다. 금리가 높아지면 대출 이자 부담이 증가해 주택 수요가 위축될 가능성이 있지만, 반대로 주택 공급 부족이나 임대료 상승 등이 나타날 경우 매매시장에 다른 형태의 수요가 유입될 가능성도 있다.

이 대표는 현재 상황에서는 금리 상승만으로 부동산 가격을 안정시키기 어렵다는 시각을 내놨다.

수도권 입주 물량 감소도 주요 변수

세 번째 근거는 주택 공급이다.

이 대표는 수도권 아파트 입주 물량이 감소하는 흐름을 지적하면서 향후 몇 년간 전·월세 시장과 매매시장에 부담으로 작용할 가능성이 있다고 주장했다.

한국부동산원과 부동산R114 자료를 인용한 최근 보도에 따르면 서울 아파트 입주 예정 물량은 올해 하반기 1만8994가구, 2027년 2만2428가구, 2028년 상반기 8246가구 수준으로 집계됐다.

이 대표는 수도권 주택 공급 부족이 이어질 경우 전·월세 가격에 상승 압력이 발생하고, 임차 비용 부담이 커진 일부 수요가 매매시장으로 이동할 가능성이 있다고 분석했다.

그는 이러한 공급 여건이 2028년까지 이어질 수 있다고 전망하면서 별도의 대응 없이 시장 상황이 지속될 경우 주택가격 상승 압력이 커질 수 있다고 주장했다.

“부동산 얘기 안 하겠다”…정책에 대한 강한 피로감 표출

이 대표는 방송 말미에 부동산 시장에 대한 이야기를 더 이상 하지 않겠다는 취지의 발언도 내놨다.

그는 정부 정책에 대한 우려를 계속 설명한 뒤 “부동산 얘기를 안 하기로 했다”며 관련 발언을 이어가는 데 대한 심리적 부담을 토로했다.

이는 그동안 집값 하락 가능성을 꾸준히 주장해온 자신의 기존 전망과 최근 시장 상황 사이에서 느끼는 고민을 드러낸 것으로 풀이된다.

이 대표는 지난 7월 열린 부동산 정책 관련 국민 대토론회에서 이재명 대통령이 직접 의견을 요청한 전문가이기도 하다. 당시 이 대통령은 이 대표의 기존 부동산 분석을 언급하며 정책에 대한 의견을 제시해달라는 취지로 발언했다.

이후 이 대표는 지난 1일 더불어민주당 초청으로 국회의원들을 대상으로 부동산 관련 강연을 진행한 것으로 알려졌다.

전문가들의 정책 평가도 엇갈려

최근 부동산 전문가들 사이에서는 현 정부의 주택 정책에 대한 평가가 엇갈리고 있다.

채상욱 커넥티드그라운드 대표는 앞서 정부가 월세·전세·매매시장 안정화를 위한 대책을 충분히 내놓지 못할 경우 정부 정책에 대한 지지를 유지하기 어렵다는 취지의 의견을 밝힌 바 있다.

한문도 서울디지털대 교수 역시 지난 7월 부동산 정책 토론회 이후 정부의 부동산 정책 방향에 대해 비판적인 견해를 제시했다.

전문가들의 발언은 개별적으로 차이가 있지만, 공통적으로 주택 공급 확대의 필요성과 함께 단기적인 시장 안정 대책이 필요하다는 문제의식을 드러내고 있다는 점에서 주목된다.

정부, 수도권 135만호 공급 추진…추가 대책 예고

정부는 앞서 향후 5년간 수도권에 135만호 규모의 주택을 착공한다는 계획을 발표했다. 여기에 신규 택지 등을 통한 추가 공급 물량도 제시하며 중장기적인 주택 공급 확대에 나서고 있다.

향후에는 주택 공급뿐 아니라 보유세 등 세제 개편과 실수요자를 대상으로 한 대출 규제 조정 여부도 부동산 시장의 주요 변수로 거론되고 있다.

결국 향후 집값 흐름은 통화량과 금리뿐 아니라 실제 주택 공급 시점, 대출 규제, 전·월세 가격, 경기 및 가계의 구매 여력 등이 복합적으로 작용할 것으로 전망된다.

특히 서울과 수도권의 경우 공급 계획이 실제 입주 물량으로 이어지기까지 상당한 시간이 필요한 만큼, 중장기 공급 확대와 단기 시장 안정 사이에서 정부가 어떤 정책 조합을 내놓을지가 향후 부동산 시장의 핵심 변수가 될 것으로 보인다.

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